高力梁鎮峰：醫療主題商廈抗跌力強料吸引專業投資者進駐 [香港經濟日報] 2025-10-20

商廈整體空置率高，高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰認為，醫療需求穩定，以醫療作主題商廈出租率抗跌力強，亦因入場門檻較高，合專業投資者考慮。

據高力最新報告指，整體甲廈空置率仍上升至17.2%，料年底更升至19%。梁鎮峰指，在商廈大市疲弱下，以醫療相關的商廈，表現相對理想。他舉例，尖沙咀漢口道一幢以醫療作主題的商廈，多年來出租率亦百分百，目前降至約95%，仍優於大市。

他指出，如中環中建大廈、萬邦行等，均為傳統「醫生樓」，即單位租戶主要為醫務所，業主收租穩健。他認為，若大廈從一開始規劃，作醫療主題大廈，將更有價值，因可改變以往醫生樓不足之處，包括大堂設計欠佳，要病人等候排隊至門外，亦欠缺輪椅人士出入通道。在大廈建築初期，管理公司一起參與，便可在控制人流、升降機的設計上，對客人的要求更貼心。

此外，他指冷氣系統亦是重要一環，「傳統商廈為中央冷氣，而若作全新設計，採分體式冷氣，工作時間較為靈活時間，醫生可於周六日應診，可節省昂貴加時冷氣。」另外，全新甲廈可在運輸醫療器材上更方便，更受醫生歡迎。

集中六區 每層約1萬呎樓面

醫生樓有商機，但梁鎮峰指，適合作醫療商廈的地點，不離傳統醫生區，「九龍區為尖沙咀、佐敦及旺角，港島區則是中環、金鐘及銅鑼灣，當中亦非所有街道合適，一些二綫街上落車不方便。此外，如果是飲食地段，亦與醫務大樓便格格不入。」樓面大小上，他指每層7,000至1萬平方呎，適合醫療中心租用全層。

正因如此，他認為發展醫療商廈不易大量出現，「有些財團擔心，供應太多會影響收入，正因門檻相對高，合一些專業投資者。」

作為長綫投資，比較整體商廈用戶，醫務所租金多可高10至15%，「醫療行業不受經濟環境好壞影響，醫生較少搬遷，作為業主亦較穩定，升幅或不及金融行業租戶，但同時跌市時幅度亦少。」

香港可發展高端醫療 結合旅遊

提到整體行業前景及需求，通關後有港人北上尋求醫療服務，包括牙科、磁力共振掃描、照X光等，「香港可以高端醫療，例如要動手術的重病、眼科等，香港均是甚有優勢，可吸引內地客人。」此外，香港以其先進的醫療設施、高水準醫療專業人員和嚴格法規，成為醫療旅遊的熱門目的地，可加以發展。

除了醫療行業，他提到教育行業亦不會輕易被北上消費取代，以往該業傳統承租力不算高，可以趁跌市擴充。另外，不少內地專才來港，希望創業或成立新公司，會租用一些共享空間單位作首據點，相關商戶亦有一定商機。

整體市道而言，高力報告指，第三季甲級寫字樓淨吸納量達正43萬平方呎，當中以中環/金鐘區表現最為突出，淨吸納量達正19萬平方呎，為過去10年第二高季度紀錄，租金跌幅亦有所收窄，「商廈本身市況已有改善，當股市旺、新股集資活躍，商廈租務定增。」