2008年後香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映，所以筆者實踐創立《龍市理論》成功解讀市場的新常態，雖然過去幾年在疫情、暴動及中美貿易戰非常時期的考驗下，《龍市理論》顯然需要修正，但該理論仍為當下市場提供到極具理據的參考方向。
有人在樓價跌的時候取笑筆者這大好友，更說到「龍市」是強調永遠上升的，其實這些都是抹黑，人們稱我為大好友是因為個人的樂觀往往在逆境中找到生路。事實上《龍市理論》是同樣有升有跌的秩序，政府用有形之手去除市場的泡沫階段稱為「龍市二期」，然後再釋放力量讓樓價上升就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長，甚至不單只一個回合。」因為我們的政府包括中央可能都要面對國際複雜的環境，包括金融策略上也有進退的需要！那是否《龍市理論》已經沒有價值呢？筆者又不同意，因為我們仍可以相信調節完之後，政府會再次釋放力量，以牛熊市的邏輯，會認為尋底後要有冗長的調節期才對，但我不同意這種說法。
為了在全民悲情負面的市道證明筆者不同的看法，我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破，我認為不是，原因是市場根本沒有借貸泡沫。
樓市下跌 非泡沫爆破
去年，筆者在會德豐發展商的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」。十分高興曾淵滄對本人這個觀點是同意的。我認為，如果樓市下跌不是泡沫爆破，市場只是應付非經濟的因素困擾，而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富！這正正是《龍市理論》的重點，過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」，當了入貨時機是大跌前夕。
最近的股市回升，一升就升了3000多點，令到5萬億元市值的香港財富復活，大家可以看到市場在政府容許後的回復力度，這種情況筆者認為稍後會在地產上出現，股市回升只是開始，重點是中央認為市場是復甦起動的時機。再次配合香港人口趨勢由減少轉為回升，香港資金不單只沒有消失，而且還突破17萬億元的水平，而公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高，亦包括非香港公司也同創新紀錄。
數據十分清楚香港正在回復中，並非在迷失中，各位請參考修正後的龍市理論，然後根據個人能承擔的風險去決定投資。
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