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香港的「逆天」結構性低息 [香港經濟日報] 2023-04-14

香港是一個很幸福的地方,但是很多港人都不知道,只有很少人感覺到,其實部分的幸福是可以在數字上看到,幸福同樣可以留下痕迹。


有朋友近日向年輕人提出一條問題:假設現在要上車買樓,寧願選擇樓價是500萬元,銀行按揭借貸的息口是3.5厘?還是同一單位樓價跌了200萬元,但息口是10厘,年輕人會如何選擇?


這個問題很好,因為筆者和很多同年紀的人一樣,大部分青春都是在供樓息口15厘以上渡過。而過去很多人甚至評論員都希望在加息之下樓價大跌,我們就計一計數:


息口高低 比樓價高低重要


如果樓價是500萬而息口是3.5厘,假設同樣做9成按揭供25年,當供完之後是付出了約675.8萬總供款額;如果樓價是300萬而息口是10厘,供完樓之後是總共付出了約736萬。這個簡單比較的好處,是反映了息口高低比樓價高低更加重要。當然亦反映了息口風險不可以忽略。


筆者是長期對大幅加息嗤之以鼻的評論員,一直認為香港銀行按揭審批系統裏面的2至3厘壓力測試是足以應付到美國的加息,用逆思維去看,亦即是說如果香港沒有大幅加息的話,其實是一個置業(或擁有物業)的歡樂時光。


我們看一看現在的息口,執筆的時候H按封頂息口還是維持3.375厘,3.375厘是一個很可愛的息口水平,和GDP及通脹率相若,即是抵銷了通脹之下的息口和「零」不是差很遠,亦多出收租回報率不是太多,即是說大部分的租客是供得起樓的,以現在25至34歲全職僱員的入息中位數字2.1萬元來說,兩小口子是很容易追求到在屯門區及天水圍區買到400萬甚至300萬多的兩房二手住宅單位,這些樓盤現時有200個以上。


所謂息口高低,其實是應該和通脹、存款利率等等因素作比較,互相抵消後接近「零」才是平息期!


為何我們可以在聯繫滙率之下,面對美國加息可逆天低息?這個幸福不是一個幸運,香港現在的M3數字等於1997年的5.9倍、2007年的3.1倍,這些錢本來應流出市場,令到我們的樓價和股票價格都高漲,但過去十年,樓市辣招加上股票市場不斷爆破,反而令過量資金時囤積於銀行體系,當存款多於按揭量數倍的時候,便形成了「結構性低息」,甚至在投資最困難的2022下半年,香港的定期息口遠超於按揭息口,這種幸福是人為?是幸福?怎樣也好,這個都是香港人的福氣,大家好好珍惜吧。

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