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香港上車置業未必如報道難 [香港經濟日報] 2024-02-29

在香港置業,尤其是年輕人上車,絕對不是一件輕鬆的事,這現象在全世界的大城市都屬於常態,並不罕見。


筆者不時在媒體見到不少置業難的報道,當中會引用不少指標去證明這種現象,部分指標可謂相當嚇人,例如置業負擔指數達72%,看似非常嚴重。首先此指數是根據一個面積45平方米(約480平方呎)單位的樓價,以7成按揭,20年供款計算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位數而計算出來。現時全港平均樓價約每呎1.5萬元,480呎的單位即是約720萬元,每月供款以3.75%計算,平均每月供款約2.9萬元,而相關家庭入息中位數為40,200元,所以計算出來便是約72%。


這個數字表面上看來無花無假,看似合理。但當中有些細節大家不妨細心考慮一下。首先,全港的私人自住單位有超過60%是完全沒有按揭,這指數是假設大家都有70%按揭,已經是沒有反映大多數的情況。大家可能會認為指數雖然未能反映全港情況,但年輕人首次上車置業絕大多數要按揭,也能反映他們的困難!但是720萬元的樓價,也是個全港的平均數,如果年輕人上車,多數會選擇較易負擔的新界樓,根據差餉物業估價署2023年底資料,45平方米的住宅在新界的平均價是約每呎10,300元,總價在500萬元左右,如果用此樓價計算出來的負擔指數,就下降至50%左右,相對於原先的72%就更加能夠反映上車的真實情況!


閱讀指標 須解讀背後定義


另外一個經常被引用來證明置業難的指標就是香港連續13年,成為全球樓價最難負擔的城市榜首,此指標說2023年香港的樓價相對入息比率為18.8,即香港人要不吃不喝約19年,才可以成功置業,這比率遠高於第2位的澳洲悉尼及第3位的美國三藩市(12)。這種直接比較很容易發生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比較,這些城市的稅率非常高,高收入人士的入息稅超過40%,香港稅率最高也只是15%,香港置業人士可動用的稅後收入遠高於悉尼及三藩市。


筆者提醒各位,在閱讀各類指標時,必須小心了解其背後的定義,才能完全避免以偏概全,真正了解事實的全部!

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