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首3季供逾萬伙住宅 達全年目標8成 末季僅推大嶼山地 甯漢豪:按市場承受力推 [香港經濟日報] 2023-10-05

政府昨公布本季賣地計劃,只推出一幅住宅官地,位處大嶼山長沙,僅涉110伙,為恢復賣地後按季最少,連同一鐵一局及私人重建,季內供應總數約3,200伙,統計首3個季度住宅供應約10,150伙,接近全年目標80%,料供應可達標,但賣地收入不足百億,僅達標約1成。發展局局長甯漢豪指:「推地是為達供應目標,地價收入是附帶效果。」


政府本季度(10至12月)賣地計劃中,只推出1幅位處大嶼山長沙的住宅官地(110伙),為繼2020年第三季僅推160伙後,歷來按季賣地計劃最少。而一鐵一局則成為供應大戶,港鐵(00066)於季內推出東涌東站1期(1,200伙)招標,市建局亦分別推出九龍城啟德道/沙埔道(810伙),以及土瓜灣盛德街項目(640伙)。


港鐵推東涌東站1期 約1200伙


私人重建方面,季內亦有7個項目完成補地價,共涉440伙,即全季私人住宅供應共涉約3,200伙,但較上季度約4,670伙,下跌約31%,而連同今個財年的上半年,首3季度提供10,150伙,接近全年供應目標12,900伙的80%。


甯漢豪稱,有信心全年住宅供應量可達標,雖然今季只推出1幅住宅官地,但政府推地有供應目標,故此不能夠只在市況好時才推地,當市況不好時,則要按部就班,按市場承受能力推地。


但全年地價收入卻不樂觀,本財年首兩季度賣地連補地價,收入只有約97億元,佔全年目標850億元約11%,加上本季沒有貴重地皮推出,要成功追趕目標具一定難度。同時,本季並沒有商業地推出,備受市場注目的金鐘廊地皮,或留待下季推出,暫未能為本年度提供賣地收入。


甯漢豪認為,地價收入有其不確定因素,土地本身來源、位置及市況均會影響收入,而且地價收入只是附帶的結果,過去不同年度的地價收入均有高有低,會以平常心處理。她並指:「推地是為達到供應目標,地價收入是達到目標的附帶效果。」


大嶼山地估值 3.4億至6.8億


對於本季推出的長沙地皮,她再指,屬較為細小地皮,服務的市場以中大型單位。市場對其估值較為參差,地皮可建樓面7.6萬平方呎,估值由3.4億至6.8億元,每呎樓面地價4,500至9,000元。


而季內焦點為一鐵一局項目,港鐵東涌東站第1期,可建約78.3萬平方呎,市場估值19.6億至31.3億元,樓面地價約2,500至4,000元,至於兩個市建局項目,以啟德道/沙埔道估價較高,可建樓面52萬平方呎,估值約31.1億至36.3億元,每呎樓面約6,000至7,000元。


團結香港基金副總裁葉文祺稱,今季推出的地皮均以中小型地皮為主,反映政府考慮到市場情況調節推地策略,面對市況轉淡,以及加息周期令發展成本及風險增加,發展商的入標意慾及出價均比以往保守,現時並不是推出大型地皮的好時機。

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