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首置地流標官商博弈 轉交房協減市場震盪 [星島日報] 2023-08-24

政府第二幅以賣地形式推出的港人首置上車盤——荃灣油柑頭地皮,昨天開標,因地價標金未達到政府所定的底價,最終流標收場。這已是今年第4幅地皮流標,反映發展商感覺後市不明朗,在出價方面越趨謹慎。


油柑頭首置地僅接獲一份標書,投標者為鮮為市場熟悉的佳明集團。地政總署強調,政府按既定機制在市場上公開出售地皮,若地價標金不到價,是不會出售土地,目的是保障公帑。即使是次地皮流標,當局認為該用地適合發展首置項目,故房屋局將會邀請房協承接有關項目。


地皮諸多限制增發展商風險


首置地流標收場是意料中事,僅一間鮮為人知的中小型發展商入標,而公眾熟悉的大型發展商卻沒有競投,某程度反映大發展商對市況的一種集體取態,箇中原因其實並不複雜。首先,儘管該幅地皮背山面海,但卻有其先天不足之處,就是交通不便利,出入僅靠一條公路,而且位處斜坡,不但增加建築成本,還制約了該樓盤未來升值能力。


更重要是,發展商認為競投這幅首置地是面臨很多風險。賣地條款本身設有諸多限制,除了規定要興建至少1,940個資助房屋單位,還要興建展能中心、嚴重弱智人士宿舍、泊車設施、行人天橋和負責斜坡維修等。至於單位全屬限呎樓,不得少於280平方呎,其中7成單位實用面積更要超過375呎,日後須以市價8折發售,而且還要一次過推售,而買家資格須由政府規定。由於限制太多,賣樓又欠缺靈活性,令發展商覺得即使成功投得地皮,未必可獲得合理利潤。


當中最大風險,是樓市低迷情況不知會持續多久。由於發展商新盤貨尾有逾1.9萬伙,未來3至4年潛在供應多達10.5萬伙,再加上息口高企,令樓價下行壓力大增,潛在準買家均抱持觀望態度,認為多等一會隨時可執平貨。有個別發展商為了盡快去貨套現,以幾近居屋價錢的「平爆價」開盤,務求貨如輪轉,成功賣個滿堂紅,確保今年有穩定賣樓收益入帳,好向股東交代。樓市氛圍差,發展商在投地時變得更加謹慎,事前會仔細計算建造成本和相關風險,正正因為無法計掂條數,寧願不投地。


宜適當調整賣地條款及底價


佳明入標投地,相信是抱着人棄我取心態,試圖趁機執平地。現階段不清楚佳明競標價,相信出價遠低於市場估值計的18.8億至36億元,低到令港府無法接受,因若勉強接受,將會成為未來賣地參考指標,對樓市衝擊更大。與其無奈接受唯一標價,倒不如索性交由房協負責首置盤,將流標對市場的震盪減至最少。


今年頻頻出現賣地流標,之前3次是涉及赤柱豪宅地、觀塘裕民坊商業用地和港鐵小蠔灣住宅項目,與今次資助房屋用地有所不同,但對後市極具啟示作用。以往流標地收回後,待一段時間後再推出招標,但當局今次並沒有收起地皮,而是交給房協負責,既可凸顯對推動資助房屋的決心,也藉此舉讓資助房屋和私樓有明確清晰分工,房協主攻居屋和首置盤,發展商則專責興建私樓。


不過,幾幅地皮流標或多或少與賣地條款太多限制有關,當局亦應在樓市低迷時適度調整賣地條款,以減低發展商發展成本和風險,才能提高其投地意欲。地價是政府主要收入來源之一,當樓價正在向下調整時,政府也應適度調整賣地底價,否則冷淡投地或流標情況頻頻出現,只會進一步衝擊樓市氣氛,加大樓市下行壓力,亦為政府公共財政帶來危機。

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