長沙灣嘉里鴻基倉補地價近8億 [香港經濟日報] 2025-09-26

發展商趁樓價、地價見底補地價，嘉里 （00683） 與新地 （00016） 合作的長沙灣嘉里鴻基貨倉補地價近8億元，每呎樓面地價僅1,729元，相較比鄰補地價低出8成。

該項目位於發祥街3號，佔地約5.76萬平方呎，由嘉里、新地共同持有，各佔一半業權，早在多年已經獲改劃成「綜合發展區」用途，以推動與比鄰潤發貨倉轉型重建成為住宅區，雖然發展商早在逾10年前已經申請展開重建，但一直進展未算很快，直至兩年前潤發貨倉展開重建後，轉型步伐才加快。

嘉里昨正式宣布，與新地合作嘉里鴻基貨倉重建項目，已完成換地程序，補地價約7.97億元，將轉型為集住宅與商業設施於一體的發展項目。嘉里指，可為集團長期可持續發展奠定穩固基礎。

若果以項目重建總樓面面積約46.09萬平方呎計算，相當於每呎樓面補地價僅1,729元，相較華潤置地 （01109） 在以2023年初以每呎8,692元為比鄰的潤發貨倉補地價，每呎地價低出8成。

可建樓面46萬呎 提供1千伙

項目補地價大減，料有多個原因，包括隨着住宅樓價從高位下跌3成，發展商投地意慾降低，地價回落的速度明顯較樓價為大；另一方面，由於涉及「工轉住」的補地價，過程中項目的總樓面有機會不加反減，除了考慮補地價後的土地價值（After Value），亦需要考慮補地價前的原有價值（Before Value）。

例如，今次嘉里鴻基貨倉項目現有樓面為59萬平方呎，但重建後的可建樓面將減少至46萬平方呎，將會影響到補地價水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，貨倉補地價須考慮地契原有樓面影響到現有價值水平，故此地價高低難以一概而論。他又指，近兩年地價水平大跌，例如北區補地價低於2,000元，發展商預計地價再下跌機會不大，補地價發展的虧蝕風險不高，因此加快補地價步伐。

項目佔地約5.76萬平方呎，重建後總樓面面積約46.1萬平方呎，其中約43.2萬平方呎用於住宅發展，其餘為商業用途。市場估計，將提供約1,000伙。

未計及有關貨倉的原有的地價價值，以每呎6,000元建築成本計算，估計項目總投資額約35.6億元，相當於每呎投資額7,729元，以兩成利率以及8成用率計算，估計日後賣樓呎價約1.2萬元便有合理利潤。