銀行同業拆息回升 無阻樓市升勢 [星島日報] 2025-08-25

近期，由於銀行體系結餘回落，港元拆息（HIBOR）上揚，按揭息率相應上升，供樓利率重上3.5%的封頂水平，市場早前受惠的超低息環境暫告一段落。不過值得留意的是，儘管拆息回升，市場仍預期年底前美國有機會多次減息，而本港銀行亦有望下調最優惠利率（P），減輕置業人士的供樓負擔。

多項利好因素支持樓市

雖然息口走勢是影響樓市的因素之一，但並非唯一因素；股市表現、經濟環境及市場供應同樣是樓市的關鍵。

事實上，目前租金已創新高，樓價亦趨於穩定，並高於去年底水平，有重拾升軌之勢。以「美聯樓價指數」為例，樓價自2022年起已連續3年下跌，隨着樓價從高位回落，吸引力增強，促使不少用家加快入市尋覓筍盤。

今年一手成交活躍

另外，本港股市方面，以2025年截至8月22日港股收市計，恒指較去年底有約26%的升幅，而「美聯樓價指數」本年迄今亦較去年底上升約0.62%。

根據過去10年（2015年至2024年）的數據分析，恒指有4年錄得升幅，其中3年樓價同樣向上。雖然去年出現股升樓跌的情況，但今年樓價走勢向好，估計全年恒指與樓價同時上升的機會頗大。

事實上，今年樓市需求表現理想，一手成交尤其活躍。今年首七個月，全新住宅項目共有27個，涉及單位9309伙，分別佔去年全年約57%及62%，反映發展商積極推盤以滿足市場需求。單位售出率亦由去年的57.8%升至64.2%。

更值得留意的是，近年新盤市場持續出現的「負溢價」現象，隨着樓市需求增加，發展商對新盤的折讓幅度亦有所收窄。

市場不僅迅速吸納全新樓盤，餘貨盤的銷售亦表現理想。截至7月份，累積貨尾量約20239個，按月下跌約3.2%，更連跌6個月，創2023年8月後的兩年新低。

市場逐步消化一手供應

若以三項一手私宅供應數據（包括熟地單位、建築中未售單位及現樓貨尾單位）計算，未來3至4年供應數字於第二季錄得約101000伙，連跌五季，累計減少近一成，創11季新低。由於賣地減少、新盤熱銷，在「入少出多」的帶動下，一手供應將逐步減少。

樓價從高位回落，私人物業的家庭月入中位數上升，令供樓負擔比率從高位回落，加上租金持續攀升——美聯「租金走勢圖」於7月創歷史新高——「供平過租」的趨勢刺激「租轉買」成交。

在各種利好因素支持下，預計今年樓市將呈現價量齊升的格局。