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銀行以「合約價」計算 是否超出按保樓價上限 [星島日報] 2023-07-10

發展商提供的新盤優惠大致分為兩種方式,一是直接在樓價扣減折扣或優惠等同金額,二是完成交易後才予以回贈或優惠。有關優惠以樓價某個百分比的折扣減在售價上,故此最終寫在合約上的價錢(「合約價」)往往低於售價。若買家需申請按揭保險,銀行以「合約價」去評估物業是否符合申請資格,例如有否超出樓價上限,而非價單中的售價計算,例如物業在價單上售價是$1,100萬,超過可借足9成按揭的樓價上限$1,000萬,但由於扣減折扣後的合約價為$930萬,買家可透過按保申請借足9成按揭。


兩種優惠方式


「合約價」或未完全反映所有發展商提供的樓價優惠,例如未包括一些交易後才提供之回贈,有時市場上或會將回贈金額一併扣減後,計出一個「光豬價」供買家參考,但留意,銀行以合約上的價錢即「合約價」去衡量個案是否符合按保樓價上限,這不論「合約價」是否已屬「光豬價」。按上述例子,若買家仍可於完成交易後獲提供回贈或補貼,儘管回贈金額未在「合約價」上反映,銀行仍會以「合約價」評估按保資格;但留意,這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數,但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的淨價計算。


很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法而扣減了有關形形色色的樓價折扣金額,例如售價是$800萬,買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%,發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%,折扣後「合約價」便為$680萬;但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額,而是會參考有關合約和價單內容,以了解買家會取得多少回贈、補貼或優惠,以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」,以「淨價」計算可造按揭金額。例如上述「合約價」為$680萬,買家可造6成按揭又或透過按保計畫申請9成按揭,但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%即$20.4萬,扣減$20.4萬後之「淨價」便降至$659.6萬,6成按揭之可造貸款額便降至$395.76萬。


銀行回贈計算法大不同


而在發展商的回贈項目當中,有些屬於成交後回贈予買家的固定金額,但有部分是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠,又或屬於有選擇性,未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈,或未必可確定回贈金額,那麼銀行會如何處理這些回贈項目? 現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不相同。下期再舉例說明。


日前金管局宣布放寬首次置業人士的按揭成數,讓1500萬以內物業可借7成按揭,同時也放寬商業物業的借貸從5成到6成。這是非常好的決定,對岌岌可危的物業市場起了支撐作用。香港樓市是經濟重要一環,讓樓價一步一步下跌,勝於斷崖式下墜。


銀行「Call Loan」 企業叫苦連天


過去幾年香港經濟不景,港府指示金管局容許供樓人士可以「還息不還本」,政策拯救了一班水深火熱的小企業。然而,利率持續攀升,營商環境有惡化迹象,目前商戶欠租情況仍然非常嚴重,無力繳交租金者比比皆是,加上較早之前的禁止追租條例,令部分公司累積了大量欠租,最後有些因「壓力爆煲」而結業,也有些趁機選擇將公司清盤,欠下大量租金以及員工薪資。


此外,中外企業縮小投資規模,不少外資甚至選擇撤離,引致商廈空置率為幾十年新高;加上住宅市場沽壓沉重,新盤帶頭減價,成交量創出近年新低。住宅及工商鋪業主均是中小企業一分子,銀行必將這些業主手上的物業作為抵押,才願意貸款給他們做生意,因此無論是樓價下跌還是利率急升,都對中小企業帶來沉痛打擊。


物業價格下跌,銀行重估,還需要通過供樓壓力測試,變相進一步壓低按揭成數,如果不符合規定,就馬上進行追加還款(俗稱Call Loan),使這些中小企業叫苦連天,他們財政壓力大到快要「爆煲」。


利率不斷上調,企業貸款利息由疫情前約1.5厘至2厘水平,增加兩至三倍,企業供樓負擔增加,日常營運壓力達致臨界點。聽聞銀行將於短期內停止「還息不還本」,這有可能導致業主出現斷供潮。


金管局有必要指示銀行再延長「還息不還本」政策至少半年,別讓他們的資金鏈斷裂,使打工仔不用失業。

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