銀主盤要錢唔要貨 [香港經濟日報] 2025-01-21

銀主盤數量愈積愈多，截至1月15日，市場累積銀主盤近420個，按年上升逾3成。銀行為求去庫存，劈價力度愈來愈大，尤其是工商舖市場的銀主盤，可以用「要錢唔要貨」來形容，個別劈價逾6成沽貨。

銀行求去庫存 商舖銀主盤劈價

市場消息透露，旺角煙廠街31號千望的基座共有2層，包括3個地舖及1樓全層商舖，一共分割成3個地舖及1樓全層，商舖面積約668至3,770平方呎，總建築面積約6,664平方呎，其中一間地舖屬視帝陳豪有份投資的糖水舖「甜姨姨」承租，月租約13萬元。上述基座舖位在去年中遭接管，並曾以1.2億元推出放售，最終銀行趕在農曆新年出貨，最終減價至4,600萬元售出，呎價約6,903元，成交價較去年年中叫價1.2億元低7,400萬元，銀主累積減價62%沽貨，可見商舖銀主盤存在的議價空間遠大過住宅市場。

其次，紅磡漆威道北491至493號漆咸樓地下，面積約1,700平方呎，原業主早於2005年舖市低迷期以345萬元購入，惟2023年一年間連續向3間不同財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤。銀行收回舖位後原本叫價1,950萬元放盤，去年年中又透過不同拍賣公司嘗試低價拍賣吸客，最初拍賣開價1,700萬元，及後減至1,480萬元，惟未能成功拍賣，至去年底大幅減價至1,190萬元易手，半年間累積減價760萬元沽貨，累積減價接近4成。

上述2個銀主舖位均屬於二綫街舖，這類舖位市場供應甚多，的確難以吸引投資者高價接貨，銀行的確需要大幅減價才能吸引投資者接貨。不過，即使零售核心區的項目，銀行同樣大幅折讓沽貨。

例如尖沙咀加連威老道32A號全幢，地下至3樓，面積約3,518平方呎，土地註冊處資料顯示剛由銀主身份以6,300萬元售出，新買家為澳門老牌發展商何泉記建築相關人士。資料顯示，該舊樓曾由鄧成波家族持有，2018年以約3億元購入，最後淪為銀主盤，以新成交價計，項目約6年間帳面貶值2.37億元或79%。

資料顯示，2018年期間，工商舖按揭成數最高為4成，假若銀行當年跟足指引只借貸4成（1.2億元）予鄧成波家族，是次以6,300萬元沽出銀主盤，相信銀行仍要面對一定的壞帳壓力，但仍然低價沽貨，反映銀行對工商舖市場前景並不樂觀。

有資深投資者坦言，近年舖位價格高位回落4至6成，個別舖位租金回報高達5至6厘，比投資住宅更優厚，但是由於銀行對商舖信心不足，現時舖位按揭上限放寬至7成，然而銀行在舖位估價十分保守，投資者入市仍然要預留成交價5成作首期，故去年政府放寬按揭成數後，住宅交投回勇，但工商舖交投未見起色，主要因為是銀行按揭取態十分保守，形成惡性循環，銀行愈不借錢予投資者，銀主盤價格愈來愈低。

銀主個案料增 舖價短期難回勇

附表為中原地產統計資料顯示，截至2024年12月，工商舖市場期有69個銀主盤，較2023年12月的37個上升86%，預期短期銀主個案仍會上升，舖位價格難望短期回勇。