銀主盤擴散至豪宅樓價恐續跌？ [香港經濟日報] 2024-06-07

銀主盤由中小型物業蔓延至大碼豪宅，或反映樓價跌幅加劇，而經濟環境亦正轉弱，對於樓市有警惕作用。

隨着息口上升、經濟環境轉弱，過去兩年銀主盤數目逐步攀升，不過最初增加仍然以中小型單位為主。由於中小型單位買家一般以「打工仔」為主，持貨能力較脆弱、較容易受到經濟轉差所衝擊。另一方面，在金管局過往收緊按揭下，亦只有細價樓才可承造高成數按揭，針對豪宅、大單位的按揭審批嚴格，變成銀主盤的風險系數反而較低。

同時，過往豪宅物業按揭成數較低，對於業主來說，任由單位淪為銀主盤、被銀行接管屬於得不償失，情願在單位變成銀主盤前自行劈價賣樓。

大單位指數 較高峰挫24%

不過，現時銀主盤有向豪宅市場擴散的迹象，情況反映了隨着樓價下跌，豪宅樓價開始出現資不抵債情況，以中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL）的大型單位指數為例，最新指數較高峰期跌24%，部分過往高市價購入的豪宅，至今樓價跌幅有可能達到3成、4成以上，隨時已經淪為負資產，或有豪宅業主情願「壯士斷臂」選擇斷供。

另一方面，豪宅業主大多屬於較富裕人士，當他們持有物業淪為銀主盤，側面反映經濟狀況惡化，營商環境轉差，豪宅銀主盤的出現會不會屬於樓市中的「金絲雀效應」（指可預警危險的機制或事件，用以比喻災難即將發生的標誌性預警事件），即是預視未來經濟走向的領先指標，還是只是個別事件，值得繼續觀察。