重推租置課題繁多 [香港經濟日報] 2025-10-30

今屆政府暫擬較後時間研究重推出售公屋的租者置其屋計劃，可以先看看過去買入租置單位的買家，有甚麼喜好？

施政報告前有傳會重推租置計劃，出售小量公屋，最終沒有相關政策公布。房屋局局長何永賢早前接受訪問時表示，外國有例子如果大量出售公屋，房屋供應的主導權就會從政府慢慢落入私人市場。她稱會深入研究公屋租置計劃，但是否重推要考慮時機、定價等，政府未有時間表，就算推出都只會是小規模。

樓齡高面積細 賣剩百分比較高

唐榮找到一份2020年的研究報告，當中有提到租置單位未售出單位的一些分布類型，大概可以從中看到買家的喜好，樓齡高的賣剩百分比較高，至於面積更直接，單位愈小，賣剩百分比愈高。

不過如果以未售出單位當中計算，主要受推出的單位數量影響，報告提到約4成為實用面積介乎323至少於431平方呎的單位；其次為介乎215至少於323平方呎的單位，約佔3成；至於少於215平方呎的單位則佔約一成半。樓齡方面，未售單位樓齡由25至37年不等，當中28至30年樓齡和31至33年樓齡的單位各佔約4成。面積、樓齡、地點……如何挑選合適屋苑？

另一個課題當然是定價，租置單位定價採用「經調整重置成本」方法。在此方法下，報告提到以現時重置單位的成本為基礎，主要成本項目包括建築成本、繳付政府的土地成本，以及大規模機電改善工程的費用。並因應樓齡和位置作出調整，從而訂定租置單位的定價，並每兩年檢討和調整一次。現時，未售單位每平方呎的平均定價約介乎1,022至2,044元，即約為當年平均評估市值的15%至19%。重推又是如何訂出一個買方接受的價位。

衍生維修問題 房委難快速處理

當然，報告亦提到另一大難題：租置屋邨中小業主和房委會作為公屋租戶的房東並存情況，衍生不少屋邨維修問題。房委會處理租置屋邨內同時涉及出售單位及出租單位的維修工作（如天花漏水、水管滲漏等）時，未能如在公屋屋邨般有效和快捷，影響租置屋邨內的公屋租戶。

另外，房委會在租置屋邨持有的業權份數，通常遠多於參與業主大會的個別業主，加上房委會作為公營機構的身份，不同業主/租客對房委會在維修管理上扮演的角色的期望不盡相同，房委會處理租置屋邨公用地方與設施的管理事宜時，往往需要格外謹慎，並盡量保持中立，以免主導屋邨管理維修事務。

究竟有何妙法能全數售出，完成「私有化」，擺脫管理難的問題嗎