市場對美國聯儲局減息預期雖然正升溫,然而,限制樓價反彈動力的3大趨勢,現時尚未見扭轉迹象,包括1.轉買為租潮持續、2.劈價風蔓延,以及3.庫存量續高企,使新盤有低開壓力,將繼續遏抑銀行估價走勢。
買轉租 減價出貨 庫存高企
銀行估價升跌一向以市場成交作基礎,並取決銀行對樓市前景的判斷。而受制於近年息口高企,市民轉買為租成為趨勢,令樓價在缺乏資金推動下,持續備受調整壓力。
據代理行一項統計顯示,反映住宅租務及買賣情況的住宅租售比率(即住宅租務佔住宅租務及買賣的比率),在7月錄得高見77%,除較6月錄74%,按月再增加3個百分點,更創9個月新高,反映樓市前景明朗化之前,市民仍傾向暫時租樓觀望,資金重返樓市信心薄弱,將導致樓價及估價均缺乏回升動力。
再者,小業主減價壓力持續有增無減,變相拖累樓價及影響銀行估價。以反映小業主放盤叫價取態的「美聯信心指數」為例,截至最新一周雖然終止9連跌,按周持平於52.3點,惟仍遠低於60點的平均值水平,顯示二手業主劈價出貨仍是主流,續為樓市產生下行壓力,遏抑銀行估價走勢。
最後,新盤庫存量高仍是制約樓價的一大關鍵因素,截至上月止,新盤累積餘貨仍達約2.2萬個,若加上獲批預售而未應市單位逾1.4萬伙,合共更積壓逾3.6萬伙待售,庫存量未能回落,變相令發展商短期難以改變低開銷售策略,繼而對二手樓價衝擊將持續,既抵銷往後減息的部分利好作用,也令銀行估價難一鼓作氣上升。
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