連鎖快餐舖交易投資者入市審慎 [香港經濟日報] 2025-11-13

麥當勞早前標售多項舖位，近日陸續錄得成交，從成交價及回報率上，均反映投資者入手商舖仍偏向審慎。

麥當勞早前委託測量師行，標售8項商舖，總市值約12億元，並於9月中截標。截標1個月後，部分舖位獲承接。首個售出為元朗大馬路分店，涉及3層位以7,738.8萬元易手，實用面積近萬平方呎，按目前月租約46.1萬元計，新買家享逾7厘租金回報。

日前麥當勞再沽出兩舖位，包括西環士美菲路12號地下及1樓，面積約6,826平方呎，物業每月租金約40萬元，舖位以約1億元沽出。該舖位處香港大學港鐵站出口，屬西環一綫地段，回報率約4.8厘。另一項為旺角西洋菜南街5至19號地庫，面積約7,357平方呎，現由麥當勞以每月約47.4萬元租用。項目招標價約1.26億元，舖位最終以約8,320萬元沽出，低約3成，回報率高達6.8厘。麥當勞沽出3舖，合共套現約2.6億元。

已沽出3舖 成交價較估值低

按目前最新沽出3項舖位計，成績算不過不失，相信其餘5項舖位仍有投資者出價洽購，但預計未完全符合業主意願，仍有待磋商。早在7月尾，當麥當勞標售多項舖位，對商舖市場來說始終有一定期待，畢竟麥當勞在港成立50年，坐擁不論旅遊或民生區，均屬區內一綫靚位，預計競投反應會相對激烈。

單以成交價計分析，普遍較估值為低，如旺角西洋菜南街舖位，估值1.26億元，最終低逾3成僅以8,320萬元沽出。至於元朗舖位，同樣最初估值逾億元，最終亦低估值約3成沽貨。另一指標就是物業回報率，西環分店以1億元沽出，回報率近5厘，而元朗及旺角舖位，更是高達逾7厘回報，3項物業回報率算是吸引。

成交價低於估值3成以上，而提供回報率高達7厘，均同樣反映一個現象，就是投資者對舖市不算信心十足。即使難得有核心靚段舖位放售，最終成交價不算高，投資者出價仍相對保守。

買舖先決條件 回報率需夠高

此外，對投資者來說，入市買舖現先決條件是回報率夠高，以往商舖旺市熱炒時期，舖位回報率僅2厘，直至近年舖市受多個因素衝擊，價格租金持續向下，普遍舖位回報率已升至4厘以上。如今麥當勞推出舖位，並已肯定會售後租回多年，就算租客穩陣，準買家仍要高達7厘回報才入市，可見他們對舖租前景始終欠缺信心，一旦約滿擔心租金不升反跌，回報率或許降低，此刻入市便要求回報率預留調整空間才買入。