連續兩年租升價跌 [香港經濟日報] 2025-01-09

2024年過去，又是租金升樓價跌的一年，連續兩年出現背馳現象，過去10多年由於低息環境出現的樓價租金差距，隨着利率「正常化」逐步收窄，樓價及租金有機會未來1至2年找到新的平衡點。

根據差估署最新截至2024年11月數據顯示，去年私樓樓價指數暫錄得6.6%跌幅，屬於連續3年下跌，但跌幅較過去兩年收窄，而同期私樓租金指數暫錄得3.8%升幅，屬於連續兩年上升，同時亦是連續兩年出現樓價跌租金升的背馳現象。

去年樓價暫跌6.6% 租金升3.8%

在理想的世界之中，租金上升將會增加買樓投資的吸引力，對於樓價應該是利好因素，但現實世界就會受到其他利息環境、政治經濟因素的影響。若果說近兩年樓價跌租金升的背馳現象，是高息環境加上大量一手樓庫存造成的結果，其實過去10多年樓價升幅大幅拋離租金升幅，亦是極端低息環境造成的結果。

事實上，如果我們以2008年1月的私樓樓價及租金指數為基點，可以看到在過去10多年的極端低息造成樓價升幅大幅拋離租金指數。以最新數據為例，現時樓價是2008年時大約2.4倍，但租金則只是2008年時候的1.7倍，樓價的升幅比起租金的升幅高出超過50個百分點（見附圖）。

樓價及租金升幅的最大距離在2021年出現，一度相差超過1倍，不過隨後兩年隨着樓價急跌3成，樓價跟租金之間的差距已經明顯收窄，但兩者仍然有明顯一段差距。

樓價與租金走勢 2021年差距最大

樓價跟租金之間的差距收窄，其中一個重要原因還是超低息環境過去，買樓供平過租的絕對優勢改變，即使現時進入減息周期，不過若果按照現時形勢，無論是美國聯儲局預測的中性利率達到3厘，還是聯儲局主席鮑威爾所說「我們不會再回到過去（超低息水平）」。

這樣過去10多年因為超低息透支的購買力，或者說所衍生的樓價過度升幅，會不會進一步被擠壓消耗，以租金回報率來說，現時各類型單位回報率是2.4至3.7厘，距離找到新的平衡點還有多遠？

唐榮假設以樓價及租金恢復到1：1的同步升幅為目標，再假設現時樓價已經「見底」，即租金需要在現時水平再升36%，以每年升10%計算，亦要去到2027年才達到這個水平。

另一種情境就是參考過去兩年，每年樓價下跌6%至7%，而租金則升5%至6%，只要樓價跌租金升的背馳情況亦要持續多兩年，即去到2027年年底才有望恢復到樓價跟租金的平衡。

按照上述兩個情況，2027年也是成為一個關鍵的年份。當然這樣說也只是以某種假設為基礎，當未來一年減息周期持續，很有可能帶來更多轉租為買、買樓收租的需求，樓價跟租金差距可能是進一步拉闊而不是收窄！只作內部傳閱及參考用途