追回消失的居住面積 [香港經濟日報] 2026-06-24

唐榮早前撰文「住大啲又成規劃熱話」，昨日又有機構發表報告指出，香港住宅平均面積過去30年不升反降。如果要讓平均面積回升，要大量較大單位落成，才能拉高平均面積。

港近30年住宅平均面積 不增反減

假設全港現有300萬個單位計算，平均每單位面積40平方米，未來準備要新建100萬個單位，如果目標要拉高平均面積至50平方米，那新建的100萬個單位將要倍增至80平方米，總數400萬個單位平均面積才能回升至50平方米。

未來經濟學院報告當中提到，香港平均住戶人數由1995年約3.6人，下降至2024年約2.6人。若以同期新落成單位的平均面積作粗略推算——1995年為50.4平方米，2024年為37.2平方米——則人均面積分別約為14平方米及14.3平方米。而過去立法會文件披露、政商界一直沿用的數字則是2021年的數據，香港家庭住戶的人均居所面積中位數約為16平方米。今年完成的人口調查或有更多數據。

報告又提到3類單位面積的變化：

公屋的平均單位面積急劇下降：從1995年40.2平方米，跌至2024年的26.7平方米，減少了三分之一。

居屋以重啟後計，推算的平均單位面積從2000年的53.5平方米，跌至2024年約27平方米，大幅減少了大約一半。

私人住宅方面，1995年平均單位面積為61.3平方米，跌至2024年的47平方米，跌幅為23%。

報告認為，整體供應結構的演變，證實住宅面積萎縮的普遍情況，所有落成單位合計後的平均單位面積，由1995年的50.4平方米下降至2024年的37.2平方米，跌幅為26%。如果要把平均面積恢復至1995年水平，上文的推算可以作為參考。

建更多大單位 才能拉高平均面積

要累積興建更多更大的單位才能拉高平均面積，如果香港花了30年把居住面積縮減，那要做好準備，要花不少時間居住面積才能漲回來，港府在2022年開始亦把新建單位面積「封底」，好大機會這類單位還未落成入伙，而且最低單位面積要求其實仍低於37.2平方米，較難創造明顯拉動回升的效果。

私人住宅方面，發展局由2022年2月底開始，所有政府賣地項目、鐵路物業項目、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契的申請，均已加入最低單位面積要求，訂明每個單位的實用面積至少要達26平方米（約280平方呎）。

至於公營房屋，在規劃中第二個五年期（即2031-32至2035-36年度）起落成的項目，房委會在可行的情況下，將單位室內樓面面積增加了約10%。另外所有於2026-27年度起落成的資助出售單位與私樓相同，其一般實用面積已設立了不少於26平方米的下限標準。