賣地解困於一時 西九長遠仍須嚴控開支 [星島日報] 2024-07-18

面對財困、資金鏈斷裂危機的西九文化管理局，終於獲政府出手打救。當局有條件同意管理局的財務方案，解除西九第2區住宅發展項目只能以「建造、營運及移交」（BOT）模式發展的限制，允許住宅項目由出租改為出售，並容許保留出售住宅發展項目所得全部收益，作為應付未來10年營運需要。這項新財務安排有助解決西九資金流問題，但管理局切勿抱有危機已過，一切好起來的心態，因賣地招標最快也是兩年後的事，長遠更須改變思路，做好開源節流。

西九財困成因錯綜複雜，2008年政府一次性撥款216億元給西九文化管理局，確保佔地40公頃的西九黃金地段的發展和營運能維持財政自給自足。可是管理局在設計方案時拖拉多時，導致建築成本上升，加上要遷就高鐵西九站的建設，以致只能將資金集中在文化藝術設施建設上，錯過了地產收益黃金時期。港府在2016年出手打救，將原本剝離西九發展項目的商用土地權益注入西九，以BOT模式發展。然而，疫情不但使西九多個新建場地被逼長期關閉，還衝擊經濟，令商廈和酒店的需求大減，商廈空置率達16%，使發展商對參與商廈、酒店的BOT項目興趣不大，導致管理局財困日益嚴重。

以空間換時間待市穩才賣地

管理局在時間和資金錯配的衝擊下陷入財困，流動現金僅剩52億元，只能撐到明年中，惟有求助政府。可是，港府在逾千億元財赤下也自顧不暇，根本無力再注資，而西九手上唯一有價值的是地皮，故當局最終決定有條件允許管理局將樓面面積達17萬平方米的住宅項目改為由租轉賣，但酒店、辦公室項目，以及零售、餐飲及消閒設施則維持BOT模式發展，確保管理局在出售住宅地皮獲得一次性收益後，仍有約三分二穩定租金收益作持續發展。當局估計，方案可為管理局帶來的資金足以營運約10年。

新財務方案相信是以空間換取時間，紓解管理局資金緊張問題。雖然政府允許管理局可將住宅項目由租轉賣，收益全歸管理局，但現在卻非賣地招標最佳時機，因當前樓市只是喘穩，未必能賣得好價錢，擬出售的第2區土地剛平整地庫，現在改變用途，需要城規會批准，走完所有程序，最快也要兩年後才能招標。當局希望兩年後經濟好轉，樓市亦築底回升，西九這塊市區靚地有望以合理價錢出售，為管理局帶來可觀進帳。

此外，管理局已獲得銀團50億元貸款暫渡難關，目前只提取了10億元，一旦這筆貸款用罄，未來有可能需要再度融資，但由於管理局未來獲准出售住宅項目，有可觀收入進帳，大大增加了銀行的信心，在再審批新貸款時毋須擔心管理局沒錢還。

開源節流確保營運可持續性

不過，新財務安排只屬遠水，而招標賣地收入始終是一次性，究竟可使用多久難以預料，要確保西九的營運可持續性，關鍵還是開源節流。在節流方面，管理局在今個年度做得相當出色，令基本營運赤字由上個財政年度的7.18億元大減至5.78億元，減幅多達20%。即使未來在壓縮赤字的空間有限，管理局須繼續努力嚴控開支。從港府批出新財務安排所附帶的條件，除了須設立指定銀行帳戶，以存放出售住宅發展項目的收益及利息收入，以便監察外，還須遵守當局所訂立的多項財務紀律關鍵績效指標（KPI），包括每3年的營運赤字上限、員工成本佔每年總營運開支的比例上限，目的是確保管理局不會續做大花筒。

至於開源方面，管理局應善用M+和故宮館成為香港文化新地標，是遊客必遊景點的優勢，開拓更多收入模式。例如透過吸引更多具國際水平的文化藝術節目落戶，與不同文創產業合作售賣文創產品，並與旅遊及酒店業界合作開拓新旅遊產品，創造更完整文化藝術生態系統，吸引更多藝術家落腳，讓表演場地更易租出，以及將場地作會議、婚宴商業用途，既可以為管理局帶來額外收入，提升表演場地的成本回收率，也為西九文化區周邊產業帶來經濟效益，鞏固香港作為國際文化樞紐地位。