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負資產急增樓市能否軟着陸? [香港經濟日報] 2024-02-01

負資產個案急升,令到憂慮97年金融風暴後漫長跌市重演,由於過去幾年金管局收緊的逆周期措施,增加樓市抗逆系數,再上現時失業率未見飈升,以及時勢上正步向減息周期,負資產風險仍然有機會得以解決。


銀行未「落雨收遮」 壞帳少


雖然負資產宗數按季飈升,現時超過2.5萬宗負資產亦較2022年初,在短短兩年間增加240倍,不過大部分負資產個案屬於定義上的個案,只要銀行未有「落雨收遮」追收貸款,以現時拖欠按揭還款比率仍然較低,不會產生大量銀主盤以及按揭壞帳。


事實上,金管局在過去長達10年的樓市升浪之中推出多輪逆周期措施,引入供樓入息比率、壓力測試、按揭貸款額上限等要求,增加按揭業務抗逆力。金管局評估入息跟供款情況的收入槓桿比率,在去年第二季維持77.4%,雖然遠高於長期平均值,但相較97、98年時曾經升至超過100%的瘋狂水平,現時還是相對安全,而且截至2022年底,亦有超過一半私樓並無未償還按揭,造就住宅按揭系統性風險較低。


觀望減息前 會否出招穩樓市


其次,97年金融危機後樓市持續低迷,其中一個重要原因是經濟疲弱,失業率曾經長時間維持5%以上,甚至高峰期曾經上升至8.7%,加速樓市出現斷供潮,但現時最新去年10月至12月失業率仍然維持在2.9%的低位,接近全民就業,避免出現大規模斷供潮的危機。


最後,時機上雖然現時仍維持高息環境,但美國今輪的加息周期大致已經結束,掉頭減息只是時間問題,市場預測今年有機會減息0.75厘至1厘,而明年亦會繼續減息。換句話,業主因為加息而產生的供款上升壓力已經見頂,未來會慢慢減輕,關鍵的是在開始減息前,政府能否推出措施穩定樓市,幫助樓價軟着陸,繼而解決衍生的負資產問題。




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