護老院舖投資價值與潛在風險 [香港經濟日報] 2025-11-21

香港正加速步入高齡社會，現時65歲或以上人口已接近180萬，佔總人口約24%。政府預測，至2043年該比例將攀升至35%，屆時對護老院的需求勢必大幅增加。

然而，目前全港僅提供約7.9萬個宿位，輪候資助宿位的長者已超過1.7萬人，平均輪候時間最長達20個月。在嚴格的發牌制度與合適物業稀缺的雙重限制下，宿位供應遠遠落後於需求，形成龐大的市場缺口。

近期香港商業物業價格顯著回調，護老院舖位呎價已回落至數千元水平，較重置成本存在明顯折讓，可謂「起都起唔返」。與此同時，這類物業的回報率也從過往約3厘多，躍升至近期8厘以上，因而備受投資者青睞。另一方面，護老院的租約通常較為穩定，部分護老院更參與政府買位計劃，享有政府資助，租金收入具備雙重保障。由於護老院牌照申請程序複雜，且前期裝修成本龐大，營運商一旦進駐便難以搬遷，為業主提供了持續可靠的租金收入。

高回報率 穩定租金收入

隨着減息周期來臨，投資護老院舖位已成為現金充裕、追求穩定回報的投資者資金停泊的理想選擇，今年以來市場已錄得至少9宗成交，反映其高回報特性對投資者具相當吸引力。值得留意的是，此類物業多數樓齡達50年以上，除穩定收租外，若地段優越，長遠更具重建潛力，為投資者提供資產增值的額外機遇。

盡管前景看好，投資者仍需注意多項潛在風險。首先，筆者早前提及這類物業大多樓齡較高，投資前必須仔細評估物業狀況、維修責任及相關預算。其次，護老院的運營深受政府政策規管。例如，正分階段實施的《2023年院舍法例（雜項修訂）條例》，明確提高了院舍住客的最低人均樓面面積標準。目前不少現有院舍尚未達標，意味着未來宿位數目可能進一步收緊，屆時部分院舍或難以負擔現行租金，從而影響投資者的回報。此外，為緩解本地宿位短缺問題，政府積極推動「大灣區安老」。若未來大灣區醫療及安老水準持續提升，本地部分低端護老院可能面臨競爭壓力，甚至被取代。

護老院舖位在人口高齡化趨勢下具備長期需求支撑，回報率亦見吸引力，適合追求穩定現金流的投資者。然而，政策變動、物業條件與區域競爭等風險因素亦須納入考量，建議投資前進行全面評估，審慎部署。