解構新盤撻訂潮 [香港經濟日報] 2025-07-22

近月新盤市場突然湧現一批撻定單位，引起不少市場聲音，甚至有人將撻訂事件與債務危機相提並論。不過，若以整體市場買賣看，新盤撻訂情況暫時稱不上嚴重惡化的程度。

根據市場統計，6月份一手新盤市場撻訂個案衝上171宗大關，較5月的29宗上升142宗，升幅達4.9倍，是近2年單月最差情況，以6月新盤市場共錄1,215宗成交計，當月撻訂比率達14.07%，也是一個歷史高位。再加上近期多個新盤大幅減價重推餘貨單位，例如屯門緹岸（前稱恒大．珺瓏灣）減價5至6成、西營盤尚瓏減價3成、旺角雋薈減價2成等等，令新盤市場增添陰霾。

若從個別月份數字看，新盤撻訂個案的確有所上升。不過，若以上半年整體數字看撻訂情況未算嚴重惡化。今年上半年新盤銷售數字理想，1至6月共有9,046宗成交，同期新盤撻訂數字約305宗，整體撻訂比率約3.4%，與2024年全年的新盤撻訂比率約3.3%相若，但比2023年的2.5%為高，反映2024年及2025年均出現上升趨勢，今年不算惡化，但若以2022年撻訂比率4.84%計，目前整體撻訂比率仍未破頂。

部分3年前售 市況變影響買方

據了解，上月撻訂個案急升，其中一個主要因素是新盤入伙數目急升，因為大部分新盤以樓花形式銷售，現時最長樓花期可達36個月，期間市況轉變會影響買方是否撻訂，而發展商一般會先處理如期完成交易的個案，完成交樓程序後，才處理撻訂個案，故每當新盤收樓入伙後總會出現撻訂湧現的情況，屬於正常市況。

值得注意的是，部分撻訂急升的項目，早在3年前推售，過去3年時間市場經歷銀行加息、中美關稅戰及新冠疫情等不利因素，部分買家的置業計劃出現改變也屬於正常情況。

另外，根據中原地產一項研究報告指出，在2025年第一季撻訂的新盤單位中，有53%成功重售，第二季撻訂的265宗個案，截至6月底有115宗已成功重售，重售比例僅錄43%，反映市場購買力仍然相當充足，只要發展商肯以市價推售，不難去貨，即是說所謂的「撻訂潮」不會對新盤供應構成困擾。

部分一手登記價 包含大量回贈

至於對樓價會否構成衝擊，則是見人見智。近期的確有不少發展商大幅減價重售撻訂單位，而且減幅十分驚人。例如上文提供的屯門緹岸，2A座15樓E室，實用面積224平方呎，原本於2019年以416萬元售出，買方2022年撻訂，本月初以222.2萬元重售，減幅達47%。不過，同座一個高層E室，今年3月於二手市場成交價為180萬元，較2019年購入價418.1萬元急跌57%。上述個案可反映，即使發展商沒有減價重推撻訂單位，二手樓價也在大幅回落之中，發展商是跟隨二手市況推售撻訂單位。

部分近期減價2成或3成重推的撻訂貨，早在一手推售時已經包含大量的現金回贈或者超高佣金回贈方式，當時的登記價格並不完全反映真實市價。