陷入財困的西九文化區管理局,政府昨日批准容許西九可出售住宅部分地皮,毋須採用「建造、營運及轉移」(BOT)模式,涉及約183萬平方呎樓面,讓管理局獲10年營運資金,有關住宅地預計最快兩年後推出。市場估計,地皮市值可達183億元,每平方呎樓面地價約1萬元。
西九管理局現時擁有52億元現金,不過按照該局現金流預測,淨現金將在明年中耗盡,出現現金流緊張問題,需要透過商業借貸填補短期資金缺口。
毋須採BOT模式興建
因此昨日行政長官李家超聯同行政會議批准放寬西九原有財務安排,容許西九可以出售住宅用地。按照規定西九區內約394.5萬平方呎的「酒店/辦公室/住宅」項目,必須採用BOT模式興建,以攤分租金方式向西九管理局提供經常收入,但新規定解除了位於第2區的住宅地毋須採用BOT模式,可以直接招標出售。其餘酒店、辦公室項目則沿用BOT模式。
同時,過往西九就BOT項目從發展商手上取得前期費用,須轉交予政府,但新安排下西九將可獲得所有賣地收益。另外政府為西九管理局加入4項新條件,包括規管多項財務紀律關鍵績效指標(KPI),如營運赤字上限。
文化體育及旅遊局局長楊潤雄稱,BOT招標結果並不理想,顯示市場對有關發展模式的反應不如預期,預計方案可讓管理局有足夠資金營運約10年,管理局必須用好政府給予的土地資源,確保財務可持續性,最終達至自負盈虧經營模式的初心。
唐英年:參照港鐵模式賣地
而西九文化區管理局董事局主席唐英年說,感謝放寬西九文化區加強財務安排,在不需要增加庫房負擔下,解決資金鏈問題。他相信放寬安排後,涉及住宅樓面會參照港鐵(00066)模式出售業權,相信市場接受度會更大。
近年賣地頻頻流標,對於日後能否成功批地的信心,西九管理局方面認為,距離推地估計仍有數年時間,屆時香港樓市景象或有所不同,而且西九項目有其優勢,包括鄰近三條鐵路接駁,景觀亦非常靚,同區未來住宅供應有限,相信發展商會有興趣競投。
獲放寬可以賣樓的西九住宅地皮,分別位於九龍站君臨天下前方,以及西九高鐵站對出臨海,西九方面預計分兩期或以上招標,最快兩年後推出,發展商須支付一筆過的前期費用,以及在賣樓收益中向西九方面提供分紅。有關用地住宅樓面約183萬平方呎,假設平均單位面積900平方呎,即可提供約2,000伙。市場估值料約146億至183億元,每平方呎樓面地價約8,000至1萬元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,在高息環境下,發展商對於住宅收租項目興趣不高,認為直接「賣斷」賣地屬於簡單合理做法。他指出,西九住宅地有其吸引力,包括鄰近高鐵站,周邊住宅現時呎價亦維持在2萬至3萬元,認為推出地皮將受市場歡迎。
團結香港基金副總裁葉文祺則指,西九文化區最初構思時已經納入多項商業元素,以為文化設施的運作提供營運資金,但面對疫情打擊,商業項目均受到不同程度的影響,今次方案屬於非常時期的務實之舉,避免資金鏈斷層。
發展商對西九推地反應正面,麗新發展(00488)高級副總裁潘銳民表示,屆時會作出研究,始終段地段往返中港均方便。
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