葉文祺：待下半年減息 樓價始明顯升 [香港經濟日報] 2024-03-04

新一份財政預算案已經出台，推出一系列利好樓市措施，包括撤辣及取消壓力測試等，團結香港基金副總裁葉文祺認為，撤辣對刺激交投量的作用較大，但樓價始終有待下半年減息，才會錄較明顯升幅。

他直言辣招以往確有扭曲樓市，全面撤辣是合理舉措。而他相信撤辣對刺激交投量較有幫助，因為始終之前交易成本較高，又料中大型單位最受惠。

撤辣助交投 有機升至逾5萬宗

他補充，二手交投量過去2年偏低，只有約4萬多宗，相信撤辣後，有機會上升至5萬多至6萬宗水平。至於撤辣對樓價發展的正面影響則較難估計，因短期內會有更多單位應市，加上現時一手餘貨較多，所以短期內樓市有機會出現價跌量升的狀況，估計未來1年樓價先跌後升，始終要等待下半年息口減低，才會對樓價有一個較大的提振作用。

而金管局同日亦暫停壓力測試，相比之下，他認為暫停壓力測試對樓市的正面作用比起全面撤辣大，因為受惠於暫停壓測的人士較多。相反，撤辣後主要是換樓客或投資者受惠。

過去1年投地市場氣氛慘淡，而且有多幅土地流標收場。對於金管局亦將地價成本融資比率上限，由4成調升至5成，他認為這無疑會增加發展商的投地意慾，但相信刺激作用不會很大，因為他們投地意慾低的原因是目前其槓桿比較高，因此發展商未必很願意再加槓桿。其次，香港目前息口依然高企，而在香港發展項目至少涉及4至5年，故發展商的發展成本依然很高。他亦料，撤辣可提高發展商收購舊樓的誘因，惟息口才是影響併購活動的關鍵因素。

另外，政府消息指，交椅洲人工島的填海日期有機會因財政安排等因素而延遲，但葉文祺認為人工島是一個長遠、對於香港經濟、民生有利的計劃，涉及時間為30至50年，加上政府以往曾試過停止推地，並受到應有教訓，因此暫緩推進人工島是合適，但不該因為一些短期經濟波動取消計劃。