舖市未止血疫後入市都損手 [香港經濟日報] 2025-03-12

舖位市場蝕讓未止，而近期成交，不僅早年高峰期入市錄蝕讓，甚至疫後通關後入市，舖位兩三年間亦錄巨大蝕幅，反映經濟面對種種挑戰。

最近舖市其中一宗引起話題的成交，就是近年專門投資商舖的盛匯基金，出現「第一滴血」首度蝕讓，以1,868萬元沽出佐敦吳松街舖位，新買家享逾4厘回報。該基金於2022年7月，以2,750萬元購入舖位，如今不足3年沽貨，便大幅蝕882萬元，幅度高達3成。

盛匯基金 現蝕讓「第一滴血」

值得留意的是入市時間為2022年中，亦即香港經歷第4波疫情後，市面回復正常，本地消費情況還好，亦憧憬通關在即，市況有望重返疫情前的景象。事實上，疫情期間商舖市場大受打擊，核心區舖位租售價已有巨大跌幅，令部分投資者認為已屆入市時機，撈底買舖。

資料顯示，近期市場錄得其他商舖蝕讓個案，分別為西環、元朗等，入市時間同為2022至23年，可見近兩年商舖市場反彈不似預期，個別地區商舖價格不升反跌，投資者最終損手。

舖位市場受壓，既有客觀大環境因素，亦有消費市場出現變化。客觀因素上，高息環境持續多時，對各類投資物業均造成巨大影響。商舖買家主要為投資者，看重回報率，而銀行拆息長期在4%以上，投資商舖成本起碼5%或更高，若商舖回報率低於4%，根本難吸引投資者入市。業主在高息下持貨能力亦受挑戰，若希望減磅沽貨，迫不得已大幅降價，以提高回報率放盤，故舖價出現向下。

通關後 商舖租金表現遜預期

帳面上提高商舖回報率方法只有兩個，一是價格下降，二是租金上升。通關後商舖租金表現亦不似預期，全因過往本地消費穩健外，亦有訪港旅客帶動。可是通關後兩方面均出現變化，本地客除了飛往外地旅行，北上消費更成習慣，令不少民生區商戶周末生意冷清，租金自然受壓。另一方面，訪港旅客的消費，受內地經濟疲弱、港元強勢等影響下，來港目的不再是大舉消費，令商戶生意不僅未能重返疫情前水平，甚至有些行業及商戶，生意比起疫情期間更差。

按最新政府數字，今年1月的零售業總銷貨價值的臨時估計為353億元，即使收窄跌幅跌3.2%，仍屬連續11個月下跌，勢頭未見改善。既然零售、餐飲經營上遇上挑戰，承租力自然下降，租金受壓導致舖價兩年間不升反跌。