舊區重建增2成地積比萊坊提3點優化寬門檻加快流程陳致馨

施政報告提出放寬舊區重建地積比2成，推動舊樓重建。萊坊大中華區專業服務主席陳致馨提出3點優化，包括1.放寬樓齡等門檻要求、2.提前地政程序及3.修訂屋宇署指引，有助加快流程半年及推動更多重建項目。

政府為鼓勵私人重建，提出就西營盤、灣仔、旺角等7區樓齡逾50年、地盤面積逾7,535平方呎的舊樓地盤，發展商重建可獲得增加2成樓面，可在原止重建或轉移至其他地盤，措施計劃在明年上半年推行。

可用「平均樓齡」方法計算

熟悉舊樓強拍程序的資深測量師陳致馨指，當局現有構思部分細節需要優化，否則可能導致措施政策成效會大打折扣，又稱現時市道疲弱，很多重建個案的重建價值低於物業現有價值，小業主自然更加不願意賣樓，現時政府提出額外20%地積比率的獎勵對於發展商有鼓勵作用，令他們收購出價高一點，達成重建的成功率亦提高。

不過，他指出，政府現有構思措施物業樓齡須逾50年，但現實中卻經常出現新舊樓夾雜的情況，認為可以用「平均樓齡」方法計算，毋須每座舊樓樓齡達到50年。同時，針對重建地盤面積須至少7,535平方呎要求，但陳致馨指出，私人發展商收購規模很多時候都未必達到這個面積，認為降低至地盤面積不少於4,300平方呎屬於較現實做法。

寫字樓市道弱 工廈重建興趣降

另外，措施要求涉及舊樓地盤需要有住宅元素的樓宇及位於劃作住宅用途的用地，陳致馨認為，毋須過於嚴格，現時寫字樓市道疲弱，不少工廈重建亦面對挑戰，例如部分舊區工廈規劃上已改劃成住宅用途，認為亦應該符合資格。

其次，現有機制亦有優化空間，例如發展商需要待城規會及地政總署審批才能夠確保取得額外樓面，當舊樓項目在土地審裁處進行強拍審訊存在的不確定性問題，有機會增加發展商及小業主就重建價值產生更多爭拗，繼而拖長審訊時間。

陳致馨建議透過優化流程可解決不確定性問題，例如發展商申請強拍後隨即向城規會申請20%地積比獎勵，期間審裁處可以因應進度更新重建價值，而地政總署亦可以提前進行部門傳閱，在拍賣完成後便可以立即上分區地政會議，可以將原本6至8個月的補地價程序壓縮到2至4個月，大幅增加確定性，對於發展商及小業主都會更加公平及有利。

第三，部分地區在額外增加20%地積比率後，項目最終重建地積比有機會超出《建築物條例》的上限，例如灣仔、馬頭角分區，陳致馨建議，毋須修改法例，只需要由屋宇署透過指引等方法，行使酌情權，批准修改以容許地積比率超出規管限制。

最後他又提及，地契修改時，地政總署只應反映城規會批准條件，包括落成時間、用途等，不應額外增加其他條款等。