美聯料樓市穩中向好樓價明年看升5% [香港經濟日報] 2024-12-30

政府推出多項惠及樓市措施後，一、二手交投明顯轉活，隨着銀行減息的有利因素持續助樓市，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，2025年本港樓市穩中向好價量齊升，樓價可有5%上升空間。

布少明指出，繼2024年2月樓市全面撤辣後，至10月份施政報告再推出多項優化樓市措施，為樓市激活3大購買力。

供樓負擔減 入市時機出現

首先是全面撤辣後，內地客或新港人入市比例急增，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首三季內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於一手私宅註冊量錄約39.1%。比起去年全年約21.4%增加17.7個百分點，而金額佔比更為突出，錄約51.9%，較去年全年約37%增加約14.9個百分點，「量額」佔比均創紀錄新高。「值得注意的是，今年首3季內地買家一手金額佔比已超過一半，意味內地買家投放在香港樓市的一手金額，已超越本地個人買家。」

還有，政府仍然致力於「搶人才計劃」，未來人才來港將有增無減。根據政府數據，由2022年12月28日至2024年9月30日，各項人才入境計劃共接獲逾38萬宗申請，近24萬宗個案獲批。至於由2023年1月初至2024年9月底，已有19.6萬人才來港，當中15.8萬人已在港長期就業，可見內地客源會持續成為樓市重要支柱。

其次是放寬按揭成數至7成，可激活本地投資需求。「現時銀行定期利率大約3厘，但大屋苑租金回報約4厘，相信未來會有更多銀行定期資金逐步轉入樓市。近期買樓收租個案已經明顯上升，個別新盤投資者佔比高達5成，大手購買8至10個單位的個案並不少見，可見放寬按揭成數令投資門檻降低，刺激更多投資轉投樓市。」

料一手1.8萬伙成交 二手4.2萬宗

綜合上述各項有利因素，布少明認為2025年香港樓市穩中向好、價量齊升，樓價有5%上升空間，預計一手樓盤成交量可1.8萬伙，二手樓宇全年可有4.2萬宗，比2024年上升5%。

另外，布少明認為，2025年樓市穩中向好，無論自用或投資也是入市的時機。個人看好較多新香港人入市的地區，例如啟德、將軍澳、北部都會區（元朗、屯門）及黃竹坑等；其次，現時不少大型藍籌屋苑樓價出現超跌，例如太古城、美孚新邨及嘉湖山莊，樓價從高位回落逾3成，現時屬於低水區。至於投資者入市之選，可以考慮鄰近大學區的屋苑，將軍澳、西區、沙田等，因為大學區租金升幅明顯，以沙田第一城、河畔花園等屋苑為例，現時入市租金回報逾4厘，投資者可以考慮。

最後，布少明又期望政府能進一步推出更利穩定樓市發展的政策，例如現時投資移民購買5,000萬元住宅，當中只有1,000萬元計算入投資額，希望政府能放寬至3,000萬元限額，以吸引更多投資移民來港；其次，希望政府進一步調低印花稅，例如樓價400萬元或以下的買賣不妨減低至100元，以幫助市民上車。