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經濟樓市齊向好樓市次季有力升 [香港經濟日報] 2024-05-06

美國聯儲局公布最新一次議息結果,息率依舊是維持不變,符合市場預期,是連續第6次維持不變。香港方面,今次本港大型銀行同樣維持最優惠利率不變。事實上,自從2月底全撤辣後,樓市氣氛明顯好轉,交投比起撤辣前明顯增加,至於備受關注的樓價亦見企穩。現時影響樓市的最主要因素,就是息口走勢及經濟環境。


如果細心分析聯儲局局長鮑威爾的發言,不難發現息口走勢的一點端倪。他於發言時表示:「下次政策利率調整不太可能是加息。」這番說話基本已決定了美國今年不會再加息,當再有利率變化時,就是減息期的來臨。因此在其發言後,美港股市同飈,已反映了市場對減息的憧憬。


另一邊廂,近期本港經濟正在好轉。政府統計處日前公布,受惠訪港旅客進一步回升,首季GDP料按年增長高達2.7%,遠好過市場預期的增0.8%;香港股市於執筆之時,已連升8日累升近2,000點,重返「牛熊分界綫」。種種迹象顯示,香港整體經濟以及股市的基調正逐步改善。


新盤持續低開 連續7季負溢價


分析樓市時,除了要留意息口走勢,亦需注意新盤定價。現時發展商推盤是「重量」多於「重價」,令新盤持續「低開」,更導致連續7季出現「負溢價」,即新盤價錢較同區二手價為低。單以九龍區計算,今年首季新盤「負溢價」更高達7.5%,新盤開價折扣較「大市」更大。可是,自從全撤辣後樓價正在回穩,當中新盤「負溢價」由去年第三季的7.4%,收窄至5.2%,某程度上反映樓價已有止跌迹象。


說起新盤,最近一手貨尾量多寡以及供應情況,同樣受到市場關注。根據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料,若單以2023年或之前推出項目的貨尾計算,截至2024年3月底止錄約18,668個貨尾單位,較2023年12月底的21,886個按季大減約3,200個,減幅接近15%,反映全撤辣後相關貨尾的減少速度明顯加快。


然而,由於市場氣氛好轉,發展商加快推售單位,積極推出全新盤,同時亦令貨尾的數量增加。若以在「舊貨尾」及「新貨尾」一同計算,截至2024年3月底,累積貨尾仍然有20,486伙,維持超過2萬伙的水平。盡管如此,以整體計算,首季累積貨尾量按季亦減少6.4%,創3年半最大季度跌幅,表現不俗,但累積貨尾始終需時慢慢消化,所以樓市將呈穩中向好的走勢發展。


總括而言,在經濟及樓市同步向好下,個人認為第二季樓市有望承接首季火熱旺勢,估計次季一手交投將升約14%至5,500宗,創5年季度新高;期內二手交投料增加15%至1.2萬宗,升至逾1年高位。樓價方面,由於一手依然低價搶攻,而且減息時機仍存在不少變數,因此估計第二季樓價將維持平穩發展。




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