香港在過去20多年所依靠的4大經濟支柱包括金融業、旅遊業、貿易及物流業和專業服務業。這4大經濟支柱在2000年對香港GDP的貢獻共52.6%，在2007年時曾升至最高的60.3%，其後反覆回落至2022年的56.3%。隨着世界發展變化，除了金融業及專業服務業外，旅遊業和貿易及物流業佔香港GDP產值的比重已出現下跌趨勢，意味着香港的經濟結構將啟動另一次轉型。
政府的經濟機遇委員會於2009年提出發展醫療、教育、環保、創新科技、檢測認證和文化及創意這6大產業為香港的優勢產業，並在同年的《施政報告》定下發展方向和計劃。6大優勢產業對香港GDP的貢獻由2008年的7.5%上升至現時約9%的水平。
經濟發展轉型需要城市規劃的配合。香港在上世紀60至70年代以輕工製造業帶動經濟發展，但隨着70年代末以來生產成本不斷上漲，至90年代大部分的工廠已經北移至內地，香港製造業從此式微，對傳統工廈的需求大幅降低。
由於90年代之前進駐工廈的業務以低技術的製造業或倉庫用途為主，而現代工業以數字化、機械化、電氣化、自動化、化學化為主，與過去明顯不同，對工廈的規格亦有更高要求，包括高樓底、高負重量、大樓面等，大多數舊工廈的規格未能滿足現代工業發展以致衍生重建的需求。
舊商廈空置率 遠高於新廈
活化工廈的情況相若，如今香港經濟再度轉型很可能令舊商廈不能滿足現代商業發展。現代商業發展的要求主要注重高智能化、高靈活性、更多實驗室空間、及注重環境、社會及管治（ESG）的元素，而部分在市場上現有的商廈並不能充分滿足以上條件。
現代商業發展在目前的變化沒有工業的演化般大，但6大優勢產業對傳統商廈空間的需求絕對不如傳統4大經濟支柱。如果6大優勢產業佔GDP的比例不斷擴大，而傳統4大經濟支柱的重要性不斷下降，對現時商廈的租賃需求必定減少，尤其是舊商廈。商廈空置率不斷上升是一個警號，其中舊商廈的空置率遠高於較新的商廈。
近年來，與這些優勢產業相關的大型發展項目已陸續或即將面世，包括西九文化區、落馬洲河套發展及新田科技城等。值得一提的是，這些項目中供現代商業發展的空間與傳統商廈所提供的截然不同，特別是落馬洲河套發展及新田科技城，將配備高靈活性及實驗室空間，能滿足與創新科技、醫療、檢測認證等相關的發展。
筆者認為，香港經濟轉型需要更多政策支持，由於規劃需時，政策亦應具備更多前瞻性。政府在2013年首推「活化工廈」政策，成功活化超過150幢舊工廈。面對經濟再度轉型，香港長遠也需要「活化商廈」政策去推動重建舊商廈，增加城市競爭力。
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