簡約公屋建築成本 對樓價有支持作用 [香港經濟日報] 2022-12-12

新一屆政府為增加公營房屋數量及縮短公屋輪候時間，進行了大量相關工作，當中重點之一便是簡約公屋。而該計劃普遍獲市民支持。筆者從另一角度看，特區政府公佈簡約公屋建築成本數據後，反而對樓市起到支持作用。

特區政府自從分拆運房局之後，相關局長可更專注自己管轄範疇。第一階段已經選定4幅用地以興建簡約公屋，選址分別位於屯門、元朗及粉嶺，估計上述4幅用地總共可為市民提供約1萬個單位。特區政府目標是在5年內興建3萬個簡約公屋單位，並預算在來年第一季會向立法會申請321億元撥款，亦即平均每個簡約公屋需要107萬元費用。若以當中的設計及建築成本需要267.9億元計算的話，每個簡約公屋的建築成本亦高達89萬元，比興建公屋還要昂貴17%，而興建公屋及過渡性房屋，每個單位分別只需65萬及55萬元。從簡約公屋建築成本可反映出，現時建屋成本確實有愈來愈昂貴的趨勢。

簡約公屋呎價約4450元

簡約公屋面積介乎10平方米至31平方米，即平均每個簡約公屋單位面積約為200平方呎，換言之簡約公屋的平均面積呎價大約為4,450元。另一方面，如果以私人住宅在建築用料以及裝修設備相比，加上私人住宅還具備會所設施，其建築成本一定比簡約公屋高昂。假若私人住宅的建築成本是比簡約公屋昂貴30%，那私人住宅的建築成本便為5,785元。香港地產建設商會執行委會員主席梁志堅表示，現時的私人住宅建築呎價已經去到約5,000至6,000元，所以兩者數據相符。

假若以上年會德豐以41億元投得古洞住宅地皮，地價的呎價則為8,500元，加上建築呎價6,000元，其建築成本已經高達1.45萬元，若果再計算發展商的利潤25%的話，預計日後出售呎價便需要超過1.8萬元。因此，筆者認為簡約公屋的建築成本其實反映整體樓價下跌空間，其實真的是非常有限。特區政府公佈簡約公屋的建築成本數據，其實對樓市起了支持作