等減息等足大半年 [香港經濟日報] 2025-08-26

2025年年底前有3次儲局會議，9月16至17日、10月28至29日、12月9至10日，3次議息會議，理想情況每次降0.25厘、又或只減息兩次。至於香港普遍預期不會跟足減息幅度。

港料隨美減息 未必跟足幅度

美國聯儲局主席鮑威爾在Jackson Hole央行上周年會發表講話，提到政策處於緊縮區間，但隨着風險平衡有所改變，儲局或需要調整政策立場，暗示要減息以放鬆政策限制性。言論發表後，利率期貨顯示，9月減息機率由鮑威爾講話前約7成，急升至最新89.2%。發言指當局會回歸靈活通脹目標框架，強調穩定的通脹預期對於成功降低通脹、且不至於失業率急升至關重要。這反映儲局現時會先支持勞動市場，再處理通脹問題，令短期減息機率大增。

去年9月美國聯儲局啟動減息周期，分別9、11及12月減息，美國減息3次、合共1厘，而香港跟隨減息3次，幅度則未跟足，合共減息0.625厘，最優惠利率由5.875厘減至5.25厘，以按息計算其實由超過4厘息的高位回落至3.5厘，至今近九個月。

沒有跟足的原因是基於對上一次加息周期，港P加幅少於美息，2022至23年期間，美國加息11次、合共5.25厘，而香港加息5次、合共0.875厘，差距相當大。

P按息現時是3.5厘（P最優惠利率5.25厘減1.75厘），市場暫時預期今年美國再減兩次息，每次0.25厘，香港跟減但不跟足，變成每次0.125厘，兩次合共0.25厘，連帶去年3次減息，合計將減0.875厘，回到上次未加息前水平，所以有今年P按息3.5厘跌至3.25厘的預測。中原按揭報告亦指年內減息在即，但預期P減幅僅尚餘0.25厘便完成減P周期，H按息屆時的封頂息將降至3.25%（附圖為最新H按息及拆息變化）。

按息降租金升 投資收租添誘因

如果按息有機會下調至3.25厘，最新6月A類431平方呎以下單位租金回報率是3.7厘，有機會兩者息差近半厘；至於B類431至752平方呎的租金回報率是3.2厘，則與按息相當接近，如果今年趨勢持續，亦即按息減而租金升，有利創造更大的投資收租誘因。

中原地產發布，東涌藍天海岸3座中層C室成交，實用面積874平方呎，間隔屬於三房套房連工作間，業主今年2月以930萬元放盤，近日經議價後，減價50萬元，以880萬元沽出，實用呎價10,069元。

買家為外區投資客，見樓價跌，租金升，買樓投資回報十分吸引，聯儲局日前亦釋出可能減息的訊號，信心大增加快入市。參考同類單位市值租金約2.75萬元計，預計上址租金回報約3.8厘。而原業主於2003年5月以239.57萬元一手買入單位，持貨約22年，帳面獲利640.43萬元，單位升值2.7倍。