空置商廈2030未消化完 [香港經濟日報] 2025-04-07

甲廈空置率再創新高，預計供應未停下，空置率進一步上升，而核心區優質物業，相信搶客上具一定競爭力。

寫字樓空置率16.3% 逾40年高

甲級商廈空置率持續高企，據最近差估署《香港物業報告2025》初步數據指，去年私人寫字樓空置率高達16.3%，屬於超過40年新高，其中甲級商廈空置率更達17.6%創新高，相當於六分之一商廈空置。

去年全港接近2,331萬平方呎的寫字樓樓面空置，其中甲級商廈空置量亦有1,572萬平方呎，按年再多90萬平方呎。

此外，私人寫字樓落成量雖然按年再減少7%，但仍然有多達158萬平方呎樓面，去年更錄得63.5萬平方呎負使用量，導致空置的樓面愈來愈多，整體寫字樓空置率升至16.3%，按年急增至1.4個百分點，再創有紀錄以來新高。

關於寫字樓的數字，過去2、3年均不甚理想，主因地緣政治、環球及內地經濟疲弱等因素，商廈需求不及以往，同時供應量增加，令空置率連升數年。

單計今年首季市況，租務活動並不算少，核心區甲廈更錄得數宗租務，最大宗為美對冲基金租用中環The Henderson 4層，涉5.5萬平方呎；而主打金融客的商務中心品牌，租用中環國金1期全層2萬平方呎；此外，一家證券公司亦租用金鐘太古廣場1期全層樓面。

上述3宗租務共同特色，是企業均屬擴充業務而增加樓面，對整體市場來說屬正面信息，至少反映外資、中資及本港企業，不乏對後市有信心，租用更多寫字樓單位。

當空置樓面多，租客多選擇情況下，高質素甲廈當然會佔先。位處最核心的物業，過往租金高企，例如超甲廈國金2期，其呎租高峰達200元，而稍次一級的甲廈每呎亦100餘元。如今租金從高峰期下跌近4成，一些核心區甲廈租金，已回調至80至90元水平，即使最高規格的，呎租跌至約120至130元水平。

機購籲採多元化方式 增使用率

核心區商業氣氛始終最濃，集結各路專業人士，企業必感興趣，只是早年因租金太貴，或考慮二綫地區設辦公室。如今租金成本降低，企業在核心區擴充的興趣上升，因此核心區優質物業，競爭力必佔優。

至於租務稍改善，會否足以扭轉甲廈租金跌勢、空置率下跌？由於空置樓面逾千萬呎，今明兩年亦有大量新供應，市場實在難以吸納。世邦魏理仕最近發布《垂直城市生態帶動香港寫字樓市場》報告，內容提及考慮到現存寫字樓空置率高企及未來供應量，預計2030年前空置空間將保持在約1,500萬平方呎。報告建議，業主應考慮採用更多元化的方式，以提升大廈使用率，例如將大廈改裝為以樞紐為中心的生態系統，或定立新主題。

同時間，報告亦建議，若政府可容許部分商廈更改用途，可以更改作酒店住宿用途，長遠既可提供學生宿舍，或企業員工住宿，可令物業吸納情況改善。上述建議涉及物業改動範疇不少，亦涉及政府政策，要霎時間執行不容易，但在多空置樓面成結構問題下，不失為一個可考慮方案。