租金支持樓價蛇年樓價穩 [香港經濟日報] 2025-02-03

新春佳節，筆者祝各位讀者，安居樂業，金銀滿屋。

展望蛇年，樓市再現新氣象。筆者相信，新一年的樓價有很大機會回穩，雖然差餉物業估價署日前公布去年12月私人住宅售價指數按月下跌0.65%，連升2個月後再度回落，而去年全年累跌約7.13%。

根據「美聯樓價指數」顯示，去年全年樓價則累跌約6.86%。不過，隨着未來新的私宅供應大有機會收緊，相信會為樓價帶來支持。

根據房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，未來3至4年一手供應（包括已批出土地可隨時動工（熟地）、已落成未售出單位數目（現樓餘貨）、建築中未售出單位數目）於去年第四季合共錄10.7萬個單位，按季減少1,000個，連跌3季，並創5季新低，比起去年第一季11.2萬個的紀錄高位減少約5,000伙。隨着賣地減少，未來供應大方向呈下調趨勢。

最新未來3至4年新供應按季下跌，是由於建築中仍未售出單位數目按季大減9,000伙，最新第四季減少至6.8萬伙的5季低位。主要原因是去年第四季施工量大減至只有1,800伙，創逾2年（近9季）新低；惟期內落成量卻大幅急升至13,300伙的紀錄新高，不少建築中未售單位竣工，並轉為現樓餘貨，導致建築中未售單位按季大減。

熟地供應1.2萬伙 近10年低位

與此同時，雖然去年第四季熟地供應按季略為回升至12,000伙，但仍創自2014年第二季後的10年半次低，相信與本財年賣地大幅減少有關；不過值得留意，其中已落成未售單位（現樓餘貨）按季增加約6,000伙，最新第四季升至27,000伙的紀錄新高。正因現樓餘貨供應多，可見短期供應相當充裕，相信發展商會積極「去庫存」。

在去庫存的同時，亦有發展商開始恢復買地「補貨」，地政總署公布，日前截標的沙田大圍美田路住宅項目，地皮最終以6.06億元批出。項目早前獲多家發展商入標競投，反應不俗，而是次地皮成交價亦合乎市場預期，並獲大型發展商投得，反映政策奏效，優質小型項目對發展商有一定吸引力。不過，由於地皮規模較小，相信對整體供應的影響不大。

值得留意，租金其實是繼續企穩。第四季一般為租務淡季，但差估署去年12月份私人住宅租金指數按月仍錄約0.36%升幅，連跌2個月後再度回升，並帶動差估署去年全年租金累升約3.87%；據美聯「租金走勢圖」去年12月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.67元，去年全年租金升約5.16%，令「租升價跌」走勢連續2年背馳。隨着特區政府積極搶人才，加上內地生來港讀書，為本港租務市場帶來新增需求，相信會持續為租金帶來進一步上升的動力。而租金持續上升，亦是樓價的重要穩定因素之一。