租跌價難升投資商舖需具耐性 [香港經濟日報] 2025-09-01

商舖市場近年受壓，舖位投資者盧展豪認為，舖租仍有調查空間，舖價亦難以向上，因此入市投資舖位要耐心等待上升時機。揀舖上，地區變化及舖位外形，均成舖價升值關鍵。

商舖租售價近年下跌，很多買賣成交個案上，原業主少不免損手蝕讓。不過，近期市場卻出現一宗極罕見短炒摸貨獲利，涉及觀塘物華街55至79號安寧大廈地下C（59）號舖，面積約750平方呎，以2,380萬元沽出，呎價約3.2萬元。該舖現由金行以每月10萬元租用，回報率5厘。

罕見摸貨獲利 3星期賺880萬

原業主為舖位投資者盧展豪，8月初斥1,500萬元，向老牌業主購入該舖。僅約3星期便摸出舖位，極速獲利880萬元，利潤高達近6成。

具多年投資經驗，盧展豪指能夠在短時間內獲利，僅屬個別例子，他分析，舖市今年基本條件僅屬一般，主要兩大因素。第一，他指舖市近年大跌下，銀主手上積存不少商舖，過往一直拖而沒有處理，近一年面對現實降價放售，市場要消化平盤才可令價格穩定。第二，就是營商氣氛一般下，租金乏力上升，「此刻簽下租約，已屬偏低水平，租約鎖定2至3年，換言之舖價也難同步上升。」

舖市近年低迷，涉及很多因素，他分析一切只是循環，「舖市任何時間也有周期，03年自由行加上息口低開始發力，其後因量化寬鬆扭曲市場，令調整期遲遲未出現，根本遲早回調。」

回報率5至7厘 投資商舖勝定期

他強調，投資舖市基本因素仍一般，今年兩度入市購舖，抱着「平無可平」心態，「做生意始終需要店舖，如果個別已跌價6成，不入市尚待何時？只要商舖回報率5至7厘，比銀行做定期好，便值得入市。」他指，除非個別筍盤，否則短綫獲利仍不易，「舖市不易今年反彈，現在入市要有準備，兩三年才起動。」

至於揀舖心得，盧展豪指，投資商舖，關鍵是商戶營商能力，舖位坐落地段及區份成關鍵，定要有前景，「例如深水埗屬基層社區，很多劏房住客，消費力始終有限，商舖投資上一般。我亦不會挑選地區最尾例如西環石塘咀、柴灣等，乏外區客前來消費欠變化。」

例如他今年2,080萬元，購入旺角洗衣街舖位，便是看好日後商舖對面新地旗下56層商廈項目「Green Heart」日後落成更旺。又例如他去年尾購入天后英皇道地舖，亦看好該區日後多個新盤入伙，消費力上升。

此外，他指揀舖一定要門面夠闆、樓底高，令人遠處可以望到店舖，「商戶才可做招牌靚，做生意無論賣甚麼，門面闊可吸引人客進舖內逗留較長時間，才會消費。」