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租平過供+新需求增撑租金向上 [香港經濟日報] 2023-07-03

今年住宅租金愈升愈有,官方私人住宅租金指數連升4個月,創近1年最長升勢。


由於美國聯儲局暫無意放緩加息,導致「租平過供」情況持續,一定程度遏抑買樓需求,再加上政府推出「高才通」計劃,刺激外來人口租樓需要,料為下半年租金帶來上升動力。


據差餉物業估價署資料,今年首5個月私人住宅租金指數累升2.91%,為連續4個月向上,創去年5至8月後最長升勢。住宅租金攀升,主要由多重因素疊加而成,包括息口上升,以及「高才通」產生的額外租樓需求。


首先息口方面,利率上升加重置業負擔,不利買樓氣氛,卻惠及租賃市場。以一個售價600萬元單位為例,承造9成按揭,30年還款期,目前實際利率3.5厘計,月供25,461元,相比去年加息前實際利率2.25厘(按揭成數及還款期相同)月供20,642元,上升23.3%,導致了樓市由過往低息環境下「供平過租」情況,變成「租平過供」。


專才獲批來港 料先租樓


基於美國聯儲局現階段無意暫緩加息,單計下半年至少還有兩次加息機會,息口繼續向上,變相將進一步遏抑置業需求,但市場對住屋始終有需求,因此部分購買力或轉為租樓,為租金帶來支持。


另一邊廂,政府去年底推出「高才通」,據官方資料,今年截至5月底,有逾3.2萬宗申請,其中逾2.1萬人獲批。


該批專才來港後,由於並非香港永久居民,加上在港未有持續的入息證明以作按揭申請,估計不少人首階段先選擇租樓而非置業,故此也為租賃市場帶來額外動力,相信上述兩大因素短期未有改變下,下半年租金仍可錄可觀升觀。


值得留意是,近月樓價回軟,而租金向上,令回報率上揚。據中原地產統計,反映租金回報走勢的CRI截至4月報2.56%,按月升0.03個百分點,終止3個月跌勢。由於市場普遍預計下半年樓價呈橫行或微跌,因此,租金回報率有望繼續向上。



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