租價齊穩料吸長綫投資者入市 [香港經濟日報] 2024-12-02

本港好淡爭持的局面不變，先有美國總統特朗普將加徵關稅，或引發通脹重臨及影響減息步伐的憂慮。

不過，中央政府再「送大禮」，於12月初起再度恢復深圳市戶籍居民赴香港「一簽多行」個人遊簽注，並把「一簽多行」擴展至持居住證的深圳市非戶籍居民，相信可進一步帶動本地旅遊、餐飲及零售等行業，繼而刺激整體經濟表現。

10月租金 按月落0.3%

無可否認的是，本港經濟的利淡因素一直存在。不過，近期本港樓市表現其實不差，樓價更呈現穩中向好的勢頭。差餉物業估價署日前公布，10月份私人住宅售價指數按月升約0.6%，是連跌5個月後首度回升。至於「美聯樓價指數」最新（11月25日）報127.93點，較10月上升約0.5%，與官方樓價指數同步回穩，箇中原因，自然是由於9月份開始的減息周期，以及中央出招提振經濟等因素所帶動。

至於租金方面，差估署10月份私人住宅租金指數按月回落約0.3%，自今年2月後首次錄跌幅；期內美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，走勢與差估署同步。值得一提的是，美聯「租金走勢圖」依然累升約5.7%。

個人認為，樓市租買價格齊穩，絕對有助吸引投資者買樓收租、以及租客「租轉買」，尤其是現時樓價已較高峰期大幅回調約2成多；配合減息周期啟動；租金高企，亦令租金回報率轉為吸引；現時多個屋苑「供平過租」情況已經重臨，相信有助吸引「租轉買」，以及長綫投資者入市，勢對樓市帶來正面刺激作用。

須留意的是，據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家名稱作分析，10月公司買家（以買家姓名鑒別）的住宅註冊量錄236宗，比起9月114宗大升107%，並創5個月新高。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，10月註冊個案一般主要反映9月市況。公司買家很多都是投資者，因此以上數字可一定程度上反映，投資者買樓意慾回升的情況。

此外，隨着明年聯儲局勢將進一步減息，香港銀行勢「跟減」，除了可減輕準買家及供樓人士負擔，亦使「供平過租」情況進一步湧現，吸引更多租客轉租為買，支持樓市。

至於哪些屋苑值得注意呢？現時不少屋苑租金回報率已超過4厘的吸引水平，部分鄰近港島西、紅磡、沙田區等留學生熱門租住地區，如堅尼地城嘉輝花園、大圍金獅花園、大埔中心及紅磡海濱南岸等，又或者專才高才「聚居地」，如位處啟德區的屋苑，總之只要有心機做「功課」，各區亦不乏「尋寶」機會。