私樓維持2萬伙落成後年有機回落 [香港經濟日報] 2025-03-05

短期內私樓供應持續高企，繼去年錄得2.4萬伙私樓入伙後，據政府預測，今年私樓落成量仍有近2.1萬伙，而明年則約2萬伙，連續3年維持逾2萬伙水平，惟2027年後落成量有機會回落，可紓緩樓市壓力。

隨着多個大型新盤趕及在去年底落成，去年私樓落成量錄得逾2.4萬伙，創逾20年新高水平，不過按照政府最新預測，今明兩年合計仍然有4.1萬伙私樓落成。

其中今年將有20,900伙取得入伙紙，較去年的24,263伙，按年下跌14%或3,363伙，亦較去年原本預測的約25,500伙，下調近2成，反映發展商因應市場累積大量現樓餘貨庫存而放慢了建屋步伐。

至於2026年的預測落成量則為20,100伙，再進一步微跌800伙，跌幅4%，不過仍然維持在超過2萬伙的偏高水平，相較過去5年平均每年約1.4萬伙的一手吸納量，高出4成。若果未來兩年的預測落成量準確實現，即自2024年起連續3年錄得超過兩萬伙落成，合共多達6.5萬伙供應。

事實上，由於去年第四季大量新盤入伙，而一手銷售量未能追上，導致截至去年底的現樓餘貨數量升至2.7萬伙的歷史新高水平，未來兩年新增的入伙盤供應，有機會進一步推高新盤庫存量，以及增加發展商短期推盤壓力。

2027年將回落至不足1.5萬伙

好消息的是，在中長期方面，按照財政預算案披露未來5年（2025至2029年）的私樓平均每年落成量為1.7萬伙，即總數約8.5萬伙，換句話，在扣除未來兩年4.1萬伙後，2027年至2029年落成單位只有4.4萬伙，平均每年將回落至不足1.5萬伙，反映供應量在中長綫正在緩緩回落。

中原集團創辦人施永青稱，買地的高峰期過去，新樓供應回落屬於注定的趨勢，他又指社會對供應量多少有誤解，認為供應量多，但主要是發展商手上的庫存較多，從住宅空置率不高、租金向上，反映整體住屋不屬供過於求，問題只是投資信心不足。施永青認為，近期新盤認購反應理想，若果銷情能持續，預計上半年樓價有機會企穩。

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則認為，較值得關注是現時現樓餘貨數量仍然處於歷史高位，若果落成量仍然持續高於銷售量，有機會進一步推高庫存。不過，他估計，2027至30年間供應或存在空窗期，不少新區都需要2030年之後才發展成熟，同時近兩年政府減少賣地，數年後有機會出現供應斷崖。

至於有望在今年落成的新盤，預計啟德仍然是其中一個供應庫，至少3個項目有機會年內獲批入伙紙，涉及2,865伙，包括新世界 （00017） 等旗下的柏蔚森；其他供應較多地區亦包括油塘、將軍澳等地區。