私樓的高山低谷 [香港經濟日報] 2026年3月12日

政府減慢推地、發展商調整興建步伐，5年私樓落成量出現變化，1年前估計是每年落成的單位先高後低的局面，1年後似乎趨向平穩。

樓價及成交量自2021年見頂後回落，發展商忙於去庫存，同時調整建屋步伐，甚至市場曾盛傳個別項目出現停工，政府減慢推地，使私樓落成量出現延後式變化。最新預測今年私樓落成量約1.7萬伙，不但較去年初預測的20,098伙，大幅下調15%或近3,100伙，亦較2025年的18,400伙落成量，按年減少約8%，屬於連續兩年下跌；而2027年更將進一步下跌至15,400伙。

去年料每年落成量 先高後低

附表1是去年初預測的私樓落成量數字，2025和2026年的預測落成量分別為20,862伙和20,098伙，2025/26年度財政預算案則估計，2025至2029年平均每年私樓落成量1.7萬伙，5年合計8.5萬伙，扣除前兩年40,960伙，後3年平均每年是14,680伙。

不過，2025年實際落成量不似預期，只有18,448伙，與原先預計少2,414伙，這些單位都是快將落成的樓花，理論上很大機會順延至2026年。不過，最新預測2026年的落成量同樣不似預期，只有1.7萬伙，一方面不符合去年預測2026年有20,098伙的數目，亦未見因2025年延後落成的單位推高2026年的落成量，唐榮相信沒有無緣無故的消失，更大可能是建屋步伐調整，延後落成。

今年預測趨向穩定 供求平衡

附表2是近期預測的私樓落成數字，2026及2027年的預測落成量分別為1.7萬伙及15,400伙，而2026/27年度財政預算案估計，2026至2030年的5年平均每年落成量是1.7萬伙，5年約8.5萬伙，扣除前兩年的32,400伙之後，後3年平均變成17,533伙。

如果把兩組5年數字比較，當中有2027、2028、2029年所重疊，2027年落成數字，兩者是1.5萬伙上下，相差在1,000伙之內，反而2028及2029年，去年每年落成平均值是14,680伙、今年預測平均值是17,533伙，兩者相差接近3,000伙。

有理由相信，兩個5年總量相若，均為8.5萬伙，但落成年份由先高後低，變成相對穩定。再配合房屋局一手潛在數字，截至去年底售出建築中的樓花約有5,000伙，換言之推算有8萬伙待售，加上未售現樓扣除保留收租約有2.1萬伙，5年合計約有10萬伙供應，假設每年一手成交約2萬伙（2025年成交20,540伙），供求大致保持平衡。