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百老匯家族晉環單位放租 每呎逾60 如以意向價成功租出 料回報2.6厘【明報】2023.02.06

通關復常效應帶動樓市氣氛轉活,不少城中知名家族的成員再活躍於物業市場,其中百老匯電器家族成員,除新近購入信置(0083)旗下何文田嘉道理道豪宅ST. GEORGE'S MANSIONS共5個單位、總作價逾4.75億元外,該家族的成員亦曾於2021年以約2億元,購入路勁(1098)發展的黃竹坑港島南岸第1期晉環8伙。項目早前入伙,百老匯電器家族成員持有的部分單位開始放租,實呎叫價介乎約64至66元,以當年購入價計,料租金回報率約2.6厘。


屬兩三房戶 月租叫價3.9萬至4.8萬

代理消息表示,去年底入伙的晉環,現時約有160個放租盤,1房叫租約2萬元起,2房約2.6萬元起,3房約4.4萬元起,4房則由6.8萬元起,當中不乏名人業主租盤,如百老匯董事長李子良的胞妹李惠貞所持的4伙,實用面積612至728方呎、屬2房至3房間隔,月租叫租由3.9萬至4.8萬元、實呎租金約63.7至65.9元。


至於叫價最便宜一伙,屬實用面積612方呎的第1A座中層B室2房戶,月租叫租3.9萬元,即實呎租金叫價63.7元,以當年購入價1768.6萬元計,料租金回報率約2.6厘。叫價最貴為實用面積728方呎的第2A座中層F室、3房間隔,叫租4.8萬元、實呎租金叫價65.9元,以當年購入價2200.6萬元計,料租金回報率約2.6厘。



事實上,當年晉環開售,吸引不少名人家族入市,其中第2B座高層B室,實用面積965方呎、屬4房特色戶,由米業大王呂明才家族成員阮呂淑君以4301萬元購入,單位現時叫價7.3萬元放租,實呎租金約75.6元。雖然單位實呎租金及月租叫價相信是名人業主放租盤中最貴,但由於當年高層4房戶售價相對較高,故即使以現叫價租出,租金回報率料只約2厘,若扣除各項使費料不足2厘。


呂明才家族持4房放租 回報或低於2厘

值得一提的是,由於項目屬港島南岸第一個落成的屋苑,四周仍有多個住宅地盤興建中,而商場部分最快要到今年底才開幕,整個晉環暫時只錄約一宗租務成交,為第1A座低層E室,實用面積581方呎2房間隔。據悉,上述單位業主原叫租3.5萬元,減價8500元或約24%後,新春前以月租2.65萬元租出、實呎租金45.6元;業主2021年以約1696萬元一手購入,租金回報率約1.9厘。


若以此單位作為參考,相信上述名人的放租盤,租金回報率或者會更低。


分析:港島南岸供應多 租金料半年後見升

美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,晉環屬新入伙屋苑,在大量租盤供應下,相信初期租金會受壓,估計待半年至一年後,平價租盤相繼消化,租金回報率將上升。


布續稱,黃竹坑站出入中環、金鐘等核心商業區方便,可吸引中區上班人士租住;以目前租金計,回報率雖然相對較低,但不少老牌家族鍾情港島新盤,加上他們持貨力強,料多作長線持有,甚至只買不賣,預計今年該區推出的其他期數住宅,仍會獲本港名人家族追捧。

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