發展商轉賣為租可減一手餘貨量 [香港經濟日報] 2024-09-09

近期本地樓市交投淡淨已是個不爭的事實，本地發展商如要增加銷情，減價似乎是不二之選。有實力的發展商卻選擇把部分一手貨尾單位轉賣為租。

香港在2月底宣布全面撤除樓市辣招之後，一手住宅登記量從2月份的367宗，到了3月和4月份分別急升至1,499宗及3,636宗，其後一手住宅銷情漸漸放緩，5月份及6月份分別回落至1,934宗及980宗，7月份更只錄得826宗，充分反映儘管發展商願意大幅劈價，一手住宅銷情依然持續疲弱。

以屯門區多個新盤為例，發展商雖然願意大幅劈價，但是銷情卻未如理想，例如建灝地產發展的屯門景秀里上嵐，發展商要把最後一批共33個的一房貨尾單位，較三年前大幅減價45%，市場才有承接力。其後旭日國際在屯門的黃金海灣．意嵐，更要把平均呎價格跌破10,000元，市場才有承接力。這意味發展商如果要銷情理想，只可以不斷以大幅減價來吸引市場的注意力。這股大幅減價風氣其後更導致新地決定叫停屯門掃管笏的住宅項目。

未收樓已經輸身家

除了未售出的一手貨尾單位，不要忘記還有正在興建的一手住宅項目，筆者預計發展商因應現時的樓市狀況勢必減慢興建進度。但是已經落成的住宅單位，如果發展商未能售出亦需要向政府支付差餉及地租。因此假若發展商不想蝕賣，自然會考慮把這一批貨尾單位轉賣為租。以恆地為例，近期已經將旗下紅磡及啟德住宅貨尾單位轉賣為租。

筆者認為，恒地這種做法對香港樓市整體來說是好事，因為假如發展商繼續無止境減價求售，只會加速樓價下跌，亦會製造大量負資產個案。一批在樓花期購入物業的人士，到收樓的時候可能因銀行估價下跌而需要補差價，如果未能夠補樓價差額，則可能會被逼撻訂。根據長實向買家追差價的例子，此舉會令已買樓花的人士提心吊膽，形成「未收樓已經輸身家」的慘況。

另一方面，假若其他有實力的發展商願意仿效恆地，把一手貨尾單位轉賣為租，這樣一手貨尾存貨量還可以減少，對香港整體樓市也可以產生穩定的作用。