洪水橋第2階段原址換地已於上月底截止申請，鑑於寫字樓空置情況嚴重，有參與換地的主要發展商提出3大建議，包括（1）引入中央活力區概念、將市中心千萬呎的商業樓面撥出4成改成住宅或混合用途、（2）建議容許分階段補地價及（3）延長換地期限。發展商並直言，若規劃不作改變，或不參與發展。
該主要發展商屬於洪水橋大地主之一，早前已經就原址換地提交數宗申請，涉及洪水橋站、市中心一帶的一批商業用地。若果按照政府規劃，估計可以興建數百萬平方呎的商業樓面。
按照政府規劃，洪水橋第2期提供近1,400萬平方呎樓面面積，其中有近969萬平方呎集中在洪水橋市中心，規模接近整個九龍站上蓋的總樓面面積。
中央活力區規劃 可先行先試
該發展商質疑市場能否承接如此龐大的純商業樓面，認為疫情後傳統辦公室使用率下降，例如舊金山灣區、深圳等空置率超過2成，本港今年首季寫字樓空置率亦已攀升至17%，短期難見明顯好轉，認為應該以中央活力區（Central Social District，CSD）概念，取代傳統核心商業區（Central Business District，CBD）概念。
因此，該發展商建議，可以將洪水橋市中心10.2公頃的商業地，保留彈性引入更多混合用途的土地，將原本近969萬平方呎的純商業樓面，將其中約4成或431萬平方呎作為住宅或混合用途，並加入文化、創意及社區等元素，估計增加8,000至1萬伙住宅供應，容許超過2萬人居住。
該發展商指出，純商業發展的規劃並不合時宜，按目前市況，若規劃不作改變，要於明年3月底前完成換地安排極具挑戰，「坦白講我們可能不做了（不達成換地）」，任由地皮由政府收回，將加重庫房財政壓力。而若果政府願意更改土地用途，則會視乎最終具體條款決定展開換地。他又憂慮，若果日後無人願意投標，地皮或會如裕民坊空置一段長時間。對於現階段更改規劃會否拖慢整個洪水橋新區進度，他指出，當局可採用先行先試模式，在洪水橋市中心物色個別地塊，試行中央活力區規劃、採用「混合發展」模式。
發展局：換地時限 無意延長
除了加入更多住宅及混合元素外，該發展商亦關注申請換地及磋商時間太短，僅1年便要完成補地價並不現實，即使要「提速」亦不能不顧實際需要，建議延長原址換地申請的截止日期，以及容許分階段提交換地申請及進行補地價。至於具體延長的時間，該發展商則認為，需要延長「一年半載」時間，否則只是延長幾個月作用不大。
發展局指，目前新界北部沒有具規模的現代商業中心，洪水橋將填補此空缺，並發揮對接前海、南山等先進內地城市的獨特優勢，帶動整區經濟發展。放眼未來，不應只着眼當前的經濟或投資情況。
對於延長換地時限，當局指出，現時期限相信已有足夠時間進行商討，為配合政府工程開展，政府無意延長期限，假如申請未能於訂明期限前完成處理，政府會開展收地程序。政府強調與發展商在個別項目的議價能否達成共識，取決於眾多因素，政府亦無法保證每宗換地申請都會開花結果，但整體上政府認為「加強版傳統新市鎮模式」是有效和成功的。
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