發展商審慎東涌地流標年內第5宗 [香港經濟日報] 2023-11-02

新一份施政報告公布「減辣」後，首幅截標的住宅官地、東涌第106B區用地，亦難逃流標命運。受加息等利淡因素持續影響，今年已有5地流標。業內人士認為，發展商對樓市前景並不樂觀，預料本月截標的港鐵（00066） 東涌東站1期項目流標風險高。

地政總署昨日公布，東涌第106B區住宅地因地價標金未達到政府就該用地所定的底價，所以不接納所接獲的4份標書。而綜合市場資訊，截標前地皮估值介乎約8億至16億元，每呎樓面地價約2,000至4,000元。若參考區內對上一幅的住宅官地，已是在2011年7月批出予新地 （00016） 的東涌第55A區地（現已發展為東環），當時成交價為37.7億元、每呎樓面地價約2,704元。

東涌東站下周四截標業界看淡

地皮位於迎東邨對出的臨海地，最高可建樓面面積約40.1萬平方呎，早於上周五（10月27日）截標，合共接獲4份標書，反應一般。參戰的發展商以「大孖沙」為主，包括新地（00016） 、嘉華（00173） 、恒地（00012） ，而信置（00083） 則夥招商局置地（00978） 競投。

今年至今已錄5宗地皮流標個案（計入政府招標用地及「一鐵一局」項目），當中3幅屬政府用地，除了最新的東涌用地外，還有荃灣油柑頭首置項目，及赤柱環角道住宅地。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地皮頻頻流標存在結構性因素，因政府評估地皮底價時，當同區近來沒有土地成交紀錄，便會採用「剩餘法」計算，會參考同區現時二手成交價，再扣除建築成本，難以估算未來樓價走勢。

這跟發展商將市道變化的預期計算在出價內不同，導致在旺市時，發展商出價往往較政府估價高，而當樓價跌時則低於政府估價，最終經常出現流標現象。他又指，今次流標或反映發展商對樓市頗為悲觀，困擾樓市不利因素仍然存在，而政府「減辣」力度有限，過去周末二手亦未有受到太大刺激。

另外，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓預計，有見前述用地流標，將於下周四（9日）截標的港鐵東涌東站1期，其招標反應將會相當冷淡，亦很大機會流標。