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甲級商廈租務競爭烈 [香港經濟日報] 2023-06-09


通關為商業往來重要一環,自中港通關後,旅客重返帶旺零售市場。惟商廈市場上未見明顯起色,適逢多幢地標式甲廈落成,競爭之激烈前所未有,租金難免受壓。


3年疫情封關下,對商業活動造成巨大衝擊,去年底本港與海外開始重新通關,對商業活動有帶動作用,而今年中港通關,商務往來理應全面復常。從通關後幾個月,最明顯是內地旅客重臨香港,因此商舖租務活動稍加快。


至於反映經濟的另一項重要指標活動,就是寫字樓租務市場。事實上,過去2、3年封關下需求疲弱,令寫字樓長期錄得負吸納情況。據世邦魏理仕統計,今年首季錄得15.9萬平方呎正吸納量,市況看似稍有改善,但該行4月再錄負22萬平方呎,可見商廈市場仍未擺脫負吸納情況,亦即市況改善暫不大。


近2年供應逾500萬呎 難消化


近兩年為寫字樓供應高峰期,數字顯示,今年共有226萬平方呎新供應,連同去年約322萬平方呎,合共500多萬平方呎樓面落成,碰上需求未轉好,供應之多暫難以消化。


全新落成的商廈,絕大部分為甲級甚至超甲級商廈。首先,過去十多年中環沒有具規模的超甲廈落成,而今年市場出現兩幢全新項目,分別為The Henderson及長江中心2期,絕對是難得一見。非核心區方面,曾為商業地王、啟德地標AIRSIDE最近正式入伙,提供120萬平方呎商廈樓面。


核心區有新項目,非核心區有新地標,可是整體而言,預租情況仍不似預期。長江中心2期近日正式錄得首宗租務,有中資機構搬遷預租半層樓面,涉及不足1萬平方呎。而同區The Henderson兩年前起預租,暫有拍賣行及外資金融機構預租,合共涉及3宗租務。單計宗數及面積,以最核心區中環新超甲廈來說,預租反應未見非常熱烈。至於啟德AIRSIDE亦暫錄得3宗租務成交,連同業主自用樓面,出租率約3成,該廈業主亦指出,商廈樓面供應多,競爭甚為激烈。


租用甲廈單位,涉及企業對經濟前景及營商環境看法,經過3年疫情,內地經濟仍在復甦階段,加上環球經濟受到不同因素影響,包括地緣政治、高息環境,以及早前歐美金融機構危機等,普遍跨國企業及中資機構在擴充業務上相對保守,因此對寫字樓樓面需求放緩,導致租務個案不算多,而租務多來自搬遷升級,實質擴充個案較少,令甲廈樓面空置仍多。


租客主導 今年商廈租金勢受壓


多幢甲廈同時落成,各大業主要吸引客戶,除了鬥物業質素外,租金亦是關鍵。在競爭激烈下,業主難以用進取租金招客,叫價上貼近市況,對租客來說可以用較平租金為辦公室升級,具一定吸引力。同時間,其他商廈業主為留住客人,個別亦願以低租金吸引續租。在租客主導市場下,可以預計今年商廈租金會受一定壓力。

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