甲廈調整站穩 轉勢啟動 [香港經濟日報] 2026-01-30

香港寫字樓市場在經歷2年調整後迎來轉捩點。根據高力發表的《2026年香港市場展望》報告，2025年全年甲級寫字樓淨吸納量達173萬平方呎，創2018年以來新高，是2023至24年平均水平的4倍。

市場情緒顯著改善，驅動力主要來自金融及專業服務行業，而政府去年推出的《城中學舍先導計劃》，也為寫字樓的資產布局增加了更多元化的可能性，為相關板塊的復甦奠定基礎。

2025年下半年市場情緒回暖，呈現明顯穩定迹象。第三及第四季吸納量分別錄得42.8萬及123萬平方呎，推動全年表現。

盡管供應壓力令去年整體租金仍下跌，不過下半年跌幅明顯收窄，2025年市場新增逾300萬平方呎甲級寫字樓供應，令整體空置率從2024年底的16.8%上升至17.5%。全年甲級寫字樓租金下跌5.8%，然而跌幅集中於上半年：上半年下調4.7%，下半年則僅跌1.1%；核心區域如中環表現緊隨大市，租金全年下調5.6%，當中上半年跌4.8%，下半年僅跌0.8%，反映租戶把握時機優化辦公空間；惟非核心地區則持續受壓，港島東全年租金累跌10.7%，成為2025年唯一錄得雙位數跌幅的主要分區。

今年料呈兩極化

展望2026年，預期甲級寫字樓市場將呈現「兩極分化」格局。一方面，受惠於金融服務擴張及「總部經濟」帶動，核心商業區如中環、金鐘及尖沙咀的高質素資產，有望率先企穩，甚至錄得輕微租金增長。但另一方面，2026及27年分別有約124萬及158萬平方呎甲級寫字樓落成，且主要集中在非核心地段，預計2026年甲級寫字樓平均租金仍會輕微下調約3%。

中長綫而言，甲級寫字樓的下調趨勢已步站穩階段。2028至29年的年均新增供應將回落至約90萬平方呎水平，加上政府已在2025/26年度暫停商業地皮賣地，並在2026/27年度推售商業用地的機會不大，可預期中長期新供應量會較少。而2025年寫字樓的資產值按年下調9.6%，價格調整為長綫資金提供了較具吸引力的入市價位。

值得一提是，隨着「留學經濟」及學生住宿需求殷，大學及私營院校正到處物色物業建教育中心或宿舍，有助分散需求來源，加上政府去年推出《城中學先導計劃》，鼓勵私人市場，將合資格酒店及商業大廈改裝為學生宿舍，特別受惠部分位處非核心區、樓齡較高或定位模糊的乙級寫字樓，可透過升級翻新或用途調整，重塑回報結構，捕捉新興需求，成為2026年其中一個投資焦點。