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甲廈租金累回調逾兩成 仲量聯行嚴威程:料離見底不遠 [香港經濟日報] 2022-12-05

甲廈空置率尚處高位,仲量聯行認為,因香港優勢獨特,只要回復正常經濟活動,機構亦會重返擴充,租務料反彈,屆時便可吸納大量新供應,料今年租金僅微跌。


仲量聯行最近發表《香港地產市場觀察》報告指,由於不少新商廈落成,推高整體甲級寫字樓空置率,由9月底的10.5%升至10月底的11%。10月份整體商廈的平均呎租為55.9元,按月下跌0.6%。


當中空置率上升,主要由於鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號落成,中環及灣仔/銅鑼灣寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%,尖沙咀空置率則由11.2%回落至11%,整體甲級寫字樓市場在10月份錄得47.9萬平方呎淨吸納量。10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。中環則錄得0.6%的最大租金跌幅。


預計今年租金 跌幅5%內


對於租金持續有調整,仲量聯行商業部執行董事嚴威程認為,甲廈租金由高峰期調整約22%,基本上已接近見底,「由年初至今,中環甲廈租金近乎無起跌,整體租金跌約2%,可見已喘定,不敢講已見底,但離底不遠,預計今年租金跌幅僅5%以內。」更指出今明兩年始終是供應高峰期,要消化樓面需時,「今年新增樓面約500萬呎,明年再多300萬呎,連十多年沒有新供應的中環,亦有兩大項目。」


他指出,租務活動隨着「0+3」入境措施實施後,已稍有改善,「暑假為傳統租務淡季,9至10月已漸多租務查詢,而政府公布0+3措施後,我們亦有收到海外機構,例如新加坡公司派員來港視察。」


即使檢疫措施有所放寬,整體甲廈租務市場未見非常活躍,他指因仍有其他因素需考慮,「去年租務市場並不差,今年環球局勢有變,俄烏戰爭、環球通脹等,再加上股市波動,市場憂慮明年經濟環境,故考慮業務擴充時會較為審慎。因此就算降至『0+0』,甚至中港通關,租務市場未必大反彈,但定會有改善。」


倘檢疫再寬 機構陸續重返


近月其中一熱門話題,是本港因未完全放寬檢疫措施,而新加坡即把握商機「搶客」,更有指不少原在港的跨國機構,總部遷往新加坡。嚴威程指,未發現很多跨國客戶遷出香港,並指即使有零星個案,僅屬暫時性,認為香港基本優勢肯定不變,「個別機構現遷往新加坡只是短暫,因本港防疫措施因素,而跨國企業始終以做生意為主,香港獲內地支持,優勢是非常獨特,只要香港經濟活動復常,檢疫措施再放寬,幾可肯定機構陸續重返。」他更舉出近期一例子,就是大型投資銀行瑞銀預租新地(00016) 旗下九龍高鐵站上蓋9層商廈,涉及約25萬平方呎樓面,「完全展示大型企業對香港長遠信心,而選擇高鐵站上蓋作總部,亦反映看重內地市場,可見香港優勢仍在。」


疫下機構仍有搬遷活動,而在家工作(WFH)興起,令人質疑傳統辦公室存在價值。嚴威程指,疫下靈活辦公模式盛行,但對辦公樓面需求實則不變,「現在企業可能採混合模式,如一星期一日靈活辦公,但不會全面被在家工作取代,辦公室不論在環境、互動等較容易執行,只是之前疫情嚴峻迫不得已才暫停。企業現時採新方案,辦公室員工個人座位空間減少,而共享空間元素增加,為令員工在工作生活取得平衡,實際上公司使用樓面與以前相若。」

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