甲廈價大跌防守強入市時機 [香港經濟日報] 2025-01-13

2024年大額交投宗數創新低，世邦魏理仕香港資本市場部董事黃懿誠相信，息口今年不會大幅下降，投資市場仍未能完全復甦。他特別提到，甲廈價經過大幅調整後，近期引來用家及投資者承接，反映屬入市好時機。

據世邦魏理仕統計，2024年第四季度僅出現23宗交易（交易金額超過7,700萬元），2024年全年交易錄得98宗，為過往20年以來最少。交易總額達410億元，較2023年上升1.2%，但亦為近20年來第二低。

物業回報率 仍低於利息開支

連續兩年投資氣氛弱，黃懿誠指，息口走勢為投資市場重要因素，去年下半年啟動減息，但一個月銀行同業拆息（HIBOR）由9月30日的4.32厘，上升至12月31日的4.58厘，HIBOR全年較2023年12月的5.26厘下跌68個基點，「今年息口會稍為回落，但預計降幅未必很大，物業回報率仍低於利息開支，會影響投資市場復甦。」

不過，他指近期投資氣氛稍有改善，特別近一個多月，市場連環錄得大額買賣，包括都會大學以26.5億購紅磡全幢商廈、中環皇后大道中152號全幢商廈10.8億元沽出，連同房協亦沽出多項民生區商場涉逾10億，他分析，「買家背景上，既有本地、內地財團，亦有東南亞資金，可見投資者開始認為值得入市。」

工商呎價差距收窄 用家選商廈

從各項投資範疇上，去年表現較遜色為工業市場，大額成交絕無僅有，「當息口上升，工業呎價平及高回報的優勢便失去，目前工商廈呎價差距收窄，用家會考慮買商廈。」至於商舖市場方面，他指隨着旅客增加，核心區人流會有改善，以投資角度則較看好穩健回報的民生商場，「民生租金未必有大增幅，但相對較穩定，5至6厘的民生商場有一定吸引力。」

近一年較多人談論的住宅租賃項目，黃懿誠指很多外資及本地投資者非常感興趣，基本需求高，「不僅學生、專才，甚至外勞亦需要住宿。」他建議，可考慮投資唐樓物業，「呎價6千餘元唐樓，經過翻新後再出租，回報率可望提升至4厘以上。」

至於傳統酒店，他認為營運上較困難，「房間容易折舊，須花資金翻新。」不過，他指香港盛事包括演唱會、體育賽事，會吸引多海外旅客，逗留時間較長，可望帶動酒店入住率。

去年眾多投資物業上，有一半涉及寫字樓物業，佔最大比例。從基本層面上，甲廈空置率高及租金下跌，卻吸引用家及投資者入市，如中環皇后大道中9號23樓01至03室，近日以1.45億元沽出，呎價約18,575元，為自2020年後新低，買家為中資用家。另外，印籍投資者早前購入美國銀行中心及新紀元廣場單位作投資。

對於甲廈數據欠佳，他謂未必完全反映市況，「空置率高主要因為新供應多，集中在新項目上，很多優質商廈出租率並不差。不論用家及投資者，他均指屬所適合時間入市，特別核心區甲廈，「當中環最具指標甲廈跌至2萬元以下，投資角度上防守性開始強。」