瑞銀：樓市交投料彈 價格難大升 受新樓供應增本地買家相對悲觀影響 [明報] 2024-03-04

財政司長陳茂波在新一份《財政預算案》宣布對樓市「撤辣」，市場開始活躍起來。瑞銀較早前發表報告指儘管調高樓價幅度，全年仍然料按年跌5%。瑞銀投資研究董事（中國和香港房地產研究）梁展嘉接受訪問時不諱言，未來最少4至10周樓市交投會反彈，但是因為在預期供應增加同時，本地買家相對悲觀兼轉以剛性需求為主，因此料樓市不再如過往般持續大升。

梁展嘉稱，儘管「撤辣」後，有人仍擔心經濟欠佳、失業情况隱現甚至新股上市減少，看淡後市，另一方面卻見內地買家蠢蠢欲動，查詢數目增加，未致一面倒悲觀。不過他說：「今次樓市的情况會與2003 年有別，當時經歷低潮後持續6至7 年沒有新樓土地供應，今天卻有北部都會區及潛在的大嶼山等新增供應，住宅已非如過往般屬好的投資產品。」加上現有待售庫存多，需時消化，在此前又傳出銀行「收緊水喉」，令短期樓市升幅受限。他預料，這難以引來本地投資者入市，反而會以用家主導。要撐起樓市，他說得靠內地用家入市，當中一手豪宅更滿足到該等客路的脾胃。

政府仍可開放投資移民鼓勵置業

同時他亦提醒，若英國國民（海外）護照簽證（BNO）持有人臨近申請屆滿期，會否觸發一批港人趕搭「尾班車」移民仍存疑問。本地零售、餐飲業界難耐勞工短缺致經營成本上升下或結業，觸發失業增加，亦會影響樓市。他更預料，在這種市况下，本地人為主的藍籌屋苑面對風險會大些，趁機放盤的二手單位或增多。因此他不擔心「撤辣」觸發樓市價格爆升，反之要預期不會如過往般大升。若然「撤辣」對救市無效，他認為不致無招可用，當中還可開放投資移民鼓勵置業，在更惡劣時還可送戶籍，綜合而言他相信情况未致這麼極端。

他相信，發展商會趁剛「撤辣」加快推盤節奏，尤其高負債者或意圖博頭條吸引用家的發展商為然，或會劈價開盤，因此他對樓市前景持審慎態度。單憑2023年一手樓吸納量只有1萬多個而言，他認為要回到過往好市時動輒數萬宗成交會較難。

看好持淨現金擁多農地發展商

長遠要支持樓市健康發展，梁展嘉不諱言，港府除了要推出吸引人才計劃，亦要推動經濟轉型。因應內地投資者對「走出去」及多元化投資的需求增加，他相信香港居中可發揮作用，並認為北部都會區的發展可帶來契機。若該區租金夠低吸引到更多內地企業過來投資及研發，他料長遠有助香港經濟甚至支持寫字樓市道回穩。但是區內新市鎮按最新發展，或難免要縮減住宅供應規模。在這個情况下，他除了看好持淨現金的發展商，亦會因應北都區發展看好擁有較多農地的發展商，相信他們有空間自行發展、和人家合作甚至待人家收地。