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瑞銀唱淡樓市料明年跌逾1成 [星島日報] 2023-10-25

本港樓市吹淡風,大行亦加入睇淡大軍。瑞銀認為,由於中小型地產開發商高負債和息率高企,將逼使高槓桿率的發展商減價去存貨,以加快資金回籠,料明年本港住宅樓價下跌逾1成,同時亦調低今年本港樓價預測,由5%的升幅下調到0%至升5%;由於寫字樓出現供過於求情況,料寫字樓租金今年至明年會跌3%至5%。瑞銀更下調多隻地產股目標價,惟信置(083)淨現金充裕,投資評級由「中性」提升至「買入」。


看好信置淨現金充裕


瑞銀發表報告顯示,17間中小型上市發展商中,有10間的負債比率超50%,截至6月底其貨尾多達1.45萬個單位待售,估計高槓桿的發展商為求套現,會以低價推售樓盤,以刺激銷量及加快現金回流。雖然市場預期政府會為樓市減辣,瑞銀認為,即使減辣,樓價升幅亦受限,認為在聯儲局開始減息之前,住宅樓價不會有顯著復甦。


該行下調本港樓價預測,由升5%下調至0%至升5%,並預計寫字樓今年至明年租金下跌3%至5%。零售方面,雖年初以來本港零售銷售增長逾19%,但內地遊客及本港居民消費疲軟,恐明年增幅會顯著放緩。


報告亦指出,發展商現價較資產淨值這讓達58%,接近1998年低谷的61%,而恒地(012)受惠於農地轉換進展較快,維持其「買入」建議。另外,新地(016)投資評級下調至「中性」,長實集團(1113)則維持「中性」建議,主因每股派息令市場失望,股息率並不吸引。


另外,瑞銀認為,市場低估本港北部都會區的開發速度,故可能忽視3個房地產市場的結構性變化,包括農地回收加快、寫字樓面臨數十年的供應過剩,以及人口轉移令市內社區商場市佔率下滑。



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