現樓餘貨成壓力指標考驗去庫存力度 [香港經濟日報] 2025-04-30

私樓供應量緩慢回落，1年時間減少7,000伙，若現時速度恐需明年才有機會減至10萬伙以下，除了政府減推地外，新盤銷情亦需要提速加快，才有望成功「去庫存」。

高息、高庫存成為近年樓市上升乏力原因，一手潛在供應連續10個季度維持在超過10萬伙水平，相較2016年至2021年期間的潛在供應量維持平均9.4萬伙水平。以最新今年第一季10.5萬伙潛在供應量計算，即需要減少多逾萬伙，對比過去4季，供應量以每季減少1,000至2,000伙，仍要一段時間才有機會回落至10萬伙以下水平。

今年首4月 一手沽約5500伙

近期私樓潛在供應減少，最主要受政府減慢推地所致，2024/25財政年度的私人住宅土地供應約8,930伙，按年減少4成，屬於恢復按季主動賣地以來最少，導致近4個季度已批出而未動工的熟地量，由過往平均2萬伙水平回落至現時大約1.1萬至1.2萬伙水平，「麵粉」供應減少壓縮未來「麵包」供應量。

值得注意的是，現樓餘貨數目屬於市場庫存壓力指標，現時持續達到2.8萬伙高峰，反映市場庫存不少新盤需要消化，關鍵取決於一手銷售量能否提高。

事實上，雖然政府去年「撤辣」之後，新盤成交量有所回升，去年一手成交量約15,601宗，按年升5成，但距離過去樓市較為活躍時期，每年1.8萬至2萬宗一年的吸納量，仍然有一段距離。

至於今年首4個月，暫時估計一手成交量大約5,500宗，以此推算，全年有機會達到1.6萬至1.7萬宗，相信需要一段時間才能消化新盤庫存。