特朗普再度入主白宮,外界關注對中美關係、美國對華政策有多大影響,對本港經濟以至樓市或帶來不明朗因素。
近日不少評論均認為誰入主白宮,對改善中美關係不會有太大作用,對香港而言分別不大。特朗普上台對中國影響最大的就是關稅及科技限制,盡管市場憂慮中美貿易戰戰火即將重燃,但特朗普一直主張低利率政策,他在任內曾多次呼籲聯儲局降低利率,以支持經濟及股市。
翻查紀錄,特朗普在任期間,即2017年1月至2021年1月,美國聯邦基金利率曾近乎零息(0%至2.5%),通脹亦較穩定,介乎1.4%至2.5%。
拜登上場後,在疫情及俄烏衝突阻礙供應鏈下,導致貨物供應不足,把美國通脹推高至逾9%創下40年新高,迫使聯儲局加息遏抑通脹。美國自2022年3月啟動加息周期,14個月內10次加息,將利率從接近零提高至5至5.25%。
隨着通脹受控,美國已進入減息周期,聯儲局上周宣布再減息四分之一厘,本港亦跟隨減息0.25厘。筆者認為,特朗普會繼續維持低息政策,將帶動資金流向其他市場,有利本港樓市。
維持低息政策 有利樓市
回顧特朗普上一個任期,雖然他挑起了中美貿易摩擦,但受惠超低息環境,本港樓價於他在任期間「價量齊升」,中原城市領先指數由146.8點升至175.04點,升幅近2成;期間本港樓市交投暢旺,一、二手市場錄得24.9萬宗買賣登記,與前任美國總統奧巴馬在任期間錄得19.3萬宗比較,多近3成。
至於拜登自2021年1月上任至今,本港樓市受到美國加息打擊通脹影響而大幅回落,至今累跌逾2成,成交量跌至不足18萬宗,今年第三季本港負資產數量增加至逾4萬宗,按季急升逾3成,兼創2003年沙士後新高;上月發表的施政報告推出多項利好樓市政策,中央的政策組合拳發出積極訊號,即時提振市場信心。踏入第四季,本港樓市氣氛好轉,樓價止跌回穩。
另一方面,近年租金升勢強勁,租金回報率與美國債息的差距收窄至1厘,預示樓價重拾上升動力。目前中原城市租金回報率升至3.4厘,美國10年期債息則4.4厘。當回報率高於債息,代表供平過租來臨。
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