北部都會區新發展區規劃出爐，牛潭尾約127公頃用地，提供達1.3萬伙，較原規劃倍增，規模猶如上車屋苑沙田第一城（1.1萬伙），另預留三分一土地建大學城，配合生命科技產業發展，2029年起陸續完成平整。
牛潭尾新發展區達127公頃，其中18公頃土地將作住宅發展，將最為貼近日後北環綫牛潭尾站周邊，預計可提供1.2萬至1.3萬伙住宅單位，大部分作私宅發展，日後可以容納約3.6萬人口，相較4年前在棕地研究時公布的6,000伙倍增。
發展局發言人表示，住宅用地鄰近大學城且以牛潭尾站周邊為主，考慮到牛潭尾發展定位，加上「一站之隔」的新田發展區將提供3.5萬伙公屋單位、凹頭站比鄰的沙埔公營房屋亦將提供1.6萬伙，目前區內房屋規劃意向以私人住宅為主。並認為現時長策公私營房屋七三比安排，只是一個大目標，相關比例可按發展區特色及定位作調整。
留地發展大學城 醫教研醫院
至於住宅數量會否有上調空間，發展局則表示當局目前工作重點是預留土地及為土地提供彈性，休憩用地、政府及社區設施等配套規劃，均按上述住宅數量為基數作估算，住宅數量雖有彈性，但調整時仍然視乎區內基建是否匹配。
此外，發展局分別預留46公頃及9公頃，用於發展大學城及綜合醫教研醫院。當中大學城除將設有第3間醫學院外，當局鼓勵本地及國內外院校於大學城內建立新據點，料可提供3.8萬個學位，及2萬個宿位。並已成立「籌備新醫學院工作組」，爭取明年內完成審議大學提交的建議並向政府提交建議。
而新綜合醫院可提供約3,000個床位，為北都區內人口提供服務，並將開闢教學、培訓及研究設施，如提供臨床試驗，亦可配合大學城發展，用為第3間醫學院的教學醫院。
發展局昨日未有披露牛潭尾的發展造價，發展局發言人稱，在完成技術研究、詳細設計後先有較確實的造價，而所有項目非同一時間「上馬」，當局會盡量將不同項目的收地、工程期「拉闊」，冀做好財務管理。
擬原址換地 「鐵路加物業」發展
牛潭尾區內約6成或80公頃土地屬於私人地，若果全數收地，以每呎大約1,000元賠償價計算，單收地賠償便達80億元。當局指，會考慮以原址換地及「鐵路加物業」模式發展。當局將由今日（14日）起，展開兩個月的公眾諮詢，相信會在諮詢、環評、改劃完成後才展開收地，預計2026/27年才展開。而政府主導的土地平整及基礎設施工程，目標最早於2027年展開，並在2029年起首批用地完成平整，首批居民2034年起陸續遷入。
團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管葉文祺建議政府，適當調節學生宿舍、人才公寓及公私營房屋的比例，並研究北環綫加快落成的可行性，及增加對外巴士路綫。測量師會會長林家輝則認為，政府需要就醫療產業有宏觀願景，醫學院除了訓練醫生外，亦要提供藥物、疫苗、醫學設備的研發等一系列整個產業鏈。
另外，民建聯發展事務發言人劉國勳，則關注鄰近的凹頭規劃仍然未明，相比北環綫其餘3站，發展「大落後」，冀盡快交代相關發展規劃，以便配合鄰近地區的發展。
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