火炭工業區業權分散轉型路漫長 [香港經濟日報] 2025-12-17

近年有發展商推動火炭工業區轉型成住宅發展，興建多達4,700伙，不過受到區內工廈業權分散，以及工廈貨倉需求大、使用率高，預計轉型道路漫長。

根據資料顯示，火炭工業區佔地約30公頃，共有約45幢工廈，現時主要規劃用途仍然為「工業」，屬於全港第二大的工業區，提供約1,600萬平方呎的工業總樓面面積。

按照規劃署上一輪的全港工業用地檢討，建議保留火炭工業區，以助應付對工業樓面空間的需求，就火炭工業區內現有私人工廈重建作住宅用途，將由業主自行決定，但重建計劃須獲城規會批准。

長實申改住宅發展 終未獲批

事實上，長實 （01113） 曾經在2021年就火炭工業區東部20幢工廈，向城規會申請由「工業」用途改劃為「住宅（戊類）」等用途，並以總地積比率約5.5倍重建24幢住宅，提供約4,706伙，惟申請最終未獲城規會批准。

由於區內工廈業權分散，據長實建議方案將分3期發展，當中長實旗下的沙田屈臣氏中心納入第1期，提供約300伙，屬於整區重建可行性相對明確的一期。至於第2期鄰近港鐵火炭站的多幢工廈，分散由華潤物流及其他工廈業主持有，重建將可提供1,793伙，但由於涉及多方財團，即使重建方案獲批，亦不容易短期內落實。

至於重建計劃第3期涉中建電訊大廈及峯達工業大廈等共13幢工廈，提供約2,613伙，不少更屬於分散業權，倘要展開重建尚要由發展商逐一收購，困難更加大。

業權分散，以及工廈貨倉需求大、使用率高將會成為火炭區內工廈轉型的難關。過往區內成功轉型工廈重建計劃，包括由火炭惠康倉重建成的私人屋苑星凱‧堤岸，本身業權統一，重建計劃亦已經籌備逾十年才能夠成功。而由房委會興建的新居屋彩禾苑、旭禾苑，前身則為露天車廠、停車場，不存在業權問題。

華潤早年曾經嘗試申請將百適一倉、百適二倉、沙田冷倉（一倉）及沙田冷倉（二倉），重建為酒店及商場，提供約858間客房，惟方案亦未獲會方批准。

穗輝工廈建公營屋 料容納3700人

而房委會獲批准重建的山尾街的穗輝工廠大廈，則位置上屬於火炭工業區邊陲，住宅、工業用途不協調相對較細。項目佔地約9.69萬平方呎，已獲准以最高地積比率6.7倍，發展2幢住宅，重建約1,360伙公營房屋，預計容納約3,700人。